武汉洪山区方案市场报告doc55(1).docxVIP

武汉洪山区项目市场报告 1 第一部分：武汉宏观整体经济环境分析 一、武汉 2004 年整体经济运行态势总结 1、目前武汉市 GDP运行情况： 项目 2004 年全年（亿元） 增幅（ %） 生产总值 1956 14.5 第一产业 103 5.2 第二产业 903 17.8 第三产业 950 13.0 第三产业中房地产业 79 20 2004 年武汉市经济形势总体运行良好。 初步测算，全年武汉市 GDP总值达到 1956 亿元，比去年同期增长 14.5 ％，值得关注的是，武汉房地产业在去年发展极为 迅猛，增幅达到 20%，超过总体增幅 5.5 % 。 2、武汉市十大工业行业运行情况 2 2004年武汉市 10大产业产值结构 7% 5% 3%1% 24% 11% 4% 17% 11% 17%  钢铁 汽车及机械 光电子信息 烟草及食品 生物制药 石油化工 环保 纺织服装 造纸及包装印刷 家电制造 由上图可知，钢铁、汽车、光电子、烟草和石化是支撑武汉经济最大的支柱产业。 其中武钢更是位列十大行业之首，占到总量的四分之一左右。 在本案地块附近， 分别有电力、机械制造和船舶制造等行业存在 。 十大工业行业 2004年增长情况一览 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 铁 械 息 品 药 工 保 装 刷 造 钢 机 信 食 制 化 环 服 印 制 及 子 及 物 油 织 装 电 车 电 草 生 石 纺 包 家 汽 光 烟 及 纸 造 3 有上图我们可知， 2004 年增长速度最快的行业分别是钢铁、环保和石油化工等。 其中环保行业增长率第一，与国家出台多项环保政策有关。 4 3、GDP中产业构成 2004年武汉市三大产业比重分析图 2003年武汉市三大产业比重分析图 5.3% 5.7% 第一产业 第一产业 48.5% 第二产业 第二产业 49.7% 44.6% 第三产业 46.2% 第三产业 由上图可知，目前武汉市的第二产业和第三产业并驾齐驱，比例大致相同，与 2003 年对比来看，第二产业比例略有上升，而第三产业略有下降， 我们认为这 与今年以来全国性的固定资产投资高速增长有很大的关系 。但第三产业中房地产 行业的增长显著，在所有行业中位居第一。 5 4、人均可支配收入及人均消费性支出分析 项目 2004 年 2003 年 增幅（ %） 城市居民人均可 9564.05 8524.52 12.2 支配收入 由上图可知，武汉市城市居民人均可支配收入增长幅度平稳，但略低于全市 GDP 的增长幅度。 武汉市居民人均消费性支出比例分析（ 2004年） 10% 3% 食品支出 衣着支出 10% 42% 家庭设备用品及服务 医疗保健支出 10% 交通和通信 9% 娱乐教育文化服务 5% 11% 居住支出 杂项商品和服务 由上图可知，食品支出仍是目前武汉城市居民人均消费性支出的主流， 达到 42%， 居住支出并不算高，只占到支出比例的 10%，表明城市居民对于改善居住愿意付 出的消费仍有所保留 。 6 5、武汉与各大城市支配收入对比 各大城市居民人均可支配收入对比 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 武汉 北京 上海 广州 天津 重庆 成都 西安 沈阳 由上图我们可知，武汉的人均可支配收入在各大城市中处于中游水平，与天津、 重庆、成都同属于“第二集团”，虽然这一指标上武汉只有京沪的 60%左右，但 相对于京沪的“超高”房价， 我们认为武汉居民的房产购买能力仍然很强 。 6、结论 经过上述分析，我们对武汉市区域经济运行和居民消费情况总结为以下几点： GDP继续高速增长，幅度略有提高，总体健康 固定资产投资增长迅速，上半年有过热现象，但下半年有所缓解。 可支配收入增长平稳，略低于 GDP增长 消费支出比例结构变化不大，居住消费比例稳定 7 二、 2004 年武汉房地产市场运行分析 1、2004 年房地产施工面积分析 项目 2004 年（万平米） 2003 年（万平米） 增幅（ %） 房产施工面积 2439 1955 24.7 本年新开工面 1055 756 39.5 积 8 2004年同比去年供应量分析 3000 2500 2000 房产施工面积 1500 本年新开工面积 1000 500 0 2003年 2004年 由上图可知，2004 年全年施工面积和新开工面积已经相对去年同期增长了 24.7 % 和 39.5 %，其中新开工面积增长较大，表明全市房产市场继续升温，随着新开发商的不断介入，未来武汉全市的房产供应量将有一个大幅度的提升。 2、2004 年房地产销售量分析 项目 2004 年 2003 年 增幅（ %） 房产销售面积 （万平米） 583.9 49