宜兴_苏宁_LOFT产品研究.pptVIP

谨呈：苏宁环球股份有限公司 宜兴苏宁东氿项目 LOFT 产品研究 ——世联地产苏宁宜兴项目组 LOFT 产品 市场接受度 客户反馈 解决核心问题 产品 案例分析 客户特征访谈 假设我们产品要做成 LOFT ？ 宜兴市场现状 市场价格 在不考虑总高度是否符合规定的情况下 目录： 一． LOFT 产品分析 二．项目静态销售额测算 三．客户访谈 四．附件 目录： 一． LOFT 产品分析 二．项目静态销售额测算 三．客户访谈 四．附件 优势 (1) 产品优势还在于性价比较高。 一层的价格，两层的面积 ： LOFT 住宅产品 层高≧ 4.9 ，可以给客户更加实惠的感觉。 (2) 动静真正分离，上下截然分区 ，复式结构增加户型的使用空间。 产品优势——价格实惠，功能实用 总体层高 5.8 米 自 由 分 割 自 由 分 割 劣势： (1) 每层的空间 受高度限制 ，有局促感和压抑感 ; (2) 此种产品不可避免的提高了 装修成本及费用 。 (3) 面对的客户群体较为单一， 受众面窄 。 产品劣势——层高受限，成本增加，客群单一 居住及生活空间受到压抑 自 由 分 割 自 由 分 割 产品客户群——年轻的首置，投资客户 Loft 产品： 享有地理优势，处于人口密集，商业成熟，交通便利的地区。 主要客户群： 是 25-38 岁的年龄段，一类是 首次置业 的中等收入的年轻客户 群，他们购买的目的是自住； 其次是二次或多次置业的 投资型买家 ，他们购买的目的是追求 回报； 另外还有一类就是外地移民，他们购买的目的是建立一个立足 都市的生活平台。 无锡 户型面积 （㎡） 层高 （米） Loft 均价 （元 / ㎡） 周边普通住宅均价 （元 / ㎡） 对比系数 D-PAKE 52-85 5.38 9100 9000 1 ： 1 哥伦布广场 50-79 4.99 11000 9000 1.2 ： 1 五米阳光 35-60 4.99 5900 4500 1.3 ： 1 甲壳虫 2933 29-33 3.9 9000 9000 1 ： 1 无锡市场案例 Loft 项目性质一般以商办或商住立项，多为小体量项目。 从当时 LOFT 产品销售时，均价与周边住宅对比系数为 1 — 1.3 左右 目前宜兴市场无此类产品可供参考，特选取无锡市场案例： 结合产品特征及市场案例分析如下： 1. 市场 LOFT 产品主要为 90 ㎡以下小户型； 2. 购买客户多为年轻白领首置，商务，及投资客户； 3. 宜兴市场尚无此类产品出现 ; 4. 无锡市场上，此类产品与周边住宅产品价格比率为 1-1.3 。 目录： 一． LOFT 产品分析 二．项目静态销售额测算 三．客户访谈 四．附件 以 1-1.3 的价格系数做标准，静态测算本项目销售额 测算一： （按 1.3 比例计算） 高层：均价 10000 元 / ㎡ LOFT ：均价 13000 元 / ㎡ 销售额： 高层住宅： 38.5 亿 LOFT ： 9 亿 总体高层销售额： 47.5 亿 测算二： （按 1.3 比例计算） 高层：均价 10000 元 / ㎡ LOFT ：均价 13000 元 / ㎡ 销售额： 高层住宅： 38.6 亿 LOFT ： 8.6 亿 总体高层销售额： 47.2 亿 原方案测算： 高层：均价 10000 元 / ㎡ 总体高层销售额： 45 亿 采用 LOFT 产品设计的情况下的高层总销额 方案一： 47.5 亿 方案二： 47.2 亿 采用原高层设计方案的情况下高层总销额 原方案： 45 亿 增加 LOFT 产品，在不考虑成本的情况下，高层住 宅销售额 提高 2 亿 左右！ 根据静态数据的测算得出： 目录： 一． LOFT 产品分析 二．项目静态销售额测算 三．客户访谈 四．附件 客 户 访 谈 ——针对宜兴复式产品的客户访谈调查 访 谈 内 容 访谈问题重点： ? 在东氿片区 100 米以上的高层产品接受度？ ? 高层产品中的层高为 5-6M 的复式接受度？ ? 在东氿的高层复式价格接受范围？ ? 对高层的楼层接受数？ ? 复式产品的面积需求？ ? 对百米以上的高层可能年轻人能接受，像家里的老一辈人就不能接受，宜兴 人家庭观念重，年轻人也受家里长辈影响，如果老人家不接受那我们也不会 接受。 ? 复式的总层高 5-6M 是可以接受的，单层在 2.7-3M 。 ? 复式的面积 120-160 ㎡比较合适我。 ? 价格在 8000-10000 元都能接受，宜兴前两年房价才 3-4 千，但这两年价格涨 的太离谱了。 ? 如果我买高层， 30 层以内 还是可以接受的。 访谈人一 万先生 32 岁 背景： 二次置业 家庭：三口之家 职业：评估公司经理 核心特点：以长辈为重 ? 现在宜兴都还 没有百米以上