商业地产开发前期调查-ok[分析].pptVIP

2．家庭户数构成 家庭户数构成是人口结构的基本资料之一，可依据家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解，进而可以由人员构成比率，洞悉城市化的发展与生活形态的变化。如这几年某市区许多项目吸纳了大量的城市搬迁户和CBD的小白领，在短短时间内扩大了人口规模，而且家庭结构和户数完全不一样。城市的搬迁户以3-5人老中少三代同堂的家庭为主，而CBD的小白领以2人家庭模式居多。 * 精品PPT | 借鉴参考 3．收入水平 根据收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费处于什么样的状况。例如个人年收入在2万元的消费者和5万元的消费者相比，他们在选择服装的购买场所时是完全不同的。前者的选择以市场，而后者主要的选择地点是专卖店和百货商场。 * 精品PPT | 借鉴参考 4．消费水平 消费水平是地区内消费活动的直接指标，对零售业来说是最重要的衡量指标。据此可以了解每一个家庭的消费情形，并针对消费内容依据商品类别划分，这样可以计算出商圈内的消费购买力的概况。 * 精品PPT | 借鉴参考 5．购买行为 分析其主要的目的有二： 一是可以了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务； 二是知悉选择商品和服务的标准，以便对该地区的消费意识作深入探讨。 * 精品PPT | 借鉴参考 6．交通和出行方式 随着汽车越来越多地进入家庭，人们交通方式变化，由此导致了消费者的购物习惯以及选择的消费内容。在消费者消费的空间和尺度上，对不同的业态、业种的需求在路上花费的时间都有心理尺度，如对家庭日用消费品的需求主要就近完成，在路上的时间要求在15分钟以内；而购买服装、家具电器等商品选择去大商场和购物中心，花费的时间可以比较长，而交通出行方式改变了消费的时间和空间，以前步行或骑自行车需要半小时，由于汽车进入家庭也许只需要10分钟。所以，对区域内消费者选择何种交通工具的研究非常重要。 * 精品PPT | 借鉴参考 八、立地条件研究 除对区域内各种因素进行研究外，具体项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个研究要素。立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。 一个商店的立地力，首先和他的周边环境密切相关，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、邻居的类别等。 * 精品PPT | 借鉴参考 1．道路类别 道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道。像王府井大街是全国著名的商业干道；朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。 * 精品PPT | 借鉴参考 2．顾客是否容易达到商业区 除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔。以大家非常熟悉北京国际展览中心家乐福为例。以前没有中间交通栏隔的时候，从两个方向来的人流都比较容易去购物，而增加栏隔后对西面来的顾客非常不方便，交通栏隔对家乐福的影响怎么样，我们暂不理论，但是对面的许多专卖店和饭馆生意肯定会因此受到影响，即使增加了过街天桥，这种影响也难被消除。 * 精品PPT | 借鉴参考 3．周边环境和目前的商业设施 这也是为什么广州的商业广场都喜欢选择在天河\北京路的原因。同业经营虽然会使新店面临强大的竞争，但也能形成集合效应，带来规模化单一消费人流；业态的错位经营或者互补性也很关键，天河\北京路周边的专业精品市场就具备业态的交叉性，有利于共同聚集人气。 * 精品PPT | 借鉴参考 4．商业的能见度和日照情况 商业建筑能否容易找到即商业的能见度也是一个非常关键的要素，尤其是大型商业建筑。因为商业的根本目的是吸引顾客来消费，如果商业建筑不容易被找到或能见度差，就会影响到以后的经营。日照情况对商业经营也非常关键。据7月5日珠江电视台报道，由于某市持续高温，在周末，许多消费者选择在商场购物躲避天气，商业街区东面门庭若市，而西面因为西晒的原因冷冷清清。但是在北方地区商业选址时，西南面的商业店铺会非常好，因为北方天气冷或凉的时间长，顾客更喜欢光顾西南面的商业。 * 精品PPT | 借鉴参考 商业沿平直街道布置，一面临街，能见度较低；商业在街道弯曲处设置，能见度外圈大于内圈；商业在“T”形道路交汇的顶头处，能见度也相对较高；商业在十字交口处能见度极高，但应注意对城市交通的影响；商业在商业街两端有较高的能见度；商业在公共广场的迎面处，能见度颇高。 * 精品PPT | 借鉴参考 九、商圈的确定和研究 * 精品PPT | 借鉴参考 * 精品PPT | 借鉴参考 精品PPT | 借鉴参考 * 精品PPT | 借鉴参考 精品PPT | 借鉴参考 * 精品PPT |