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房地产项目可行性研究报告详 细版 昌 建 东 外 滩 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第2 页共16 页 目录 第一部分 宗地评价 4 一、宗地基本情况 4 二、区域板块分析 4 三、环境评价 5 四、交通条件 5 五、市政规划 7 第二部分 区域市场分析 9 一、周边楼盘状况 9 二、价格及客户群体分析 10 第三部分 项目 SWOT 分析 11 一、地块 SWOT 分析 11 二、项目分析总结 12 第四部分 项目投资测算及价格敏感性分析 13 一、项目经济技术指标 13 二、项目投资测算表 14 三、土地价格敏感性分析（ 160.5 亩） 15 四、商铺价格敏感性分析（ 300 万/亩） 15 第3 页共16 页 第一部分 宗地评价 一、宗地基本情况 目标宗地位于漯河市郾城区黄河路与金山路交叉口东北角， 占地 160 亩左右，容积率为 3.5。宗地东临沙河，南临漯河市主干道黄河路，紧邻黄河路大桥， 西临漯河市主干道金山路， 北距规划中的生态水城仅 1 公里。 目标宗地原为漯河市铸造厂， 目前宗地围墙已搭设， 政府正在对铸造厂进行拆迁工作。 宗地北部与双汇· 国际花园之间有块空地， 该地块为漯河市舒曼置业有限公司所有，目前该地块已无地上附着物，围墙已搭设， 但尚未动工， 预计未来 2 年内会动工， 届时将与本项目以及广鑫·帝景城形成竞争态势。 二、区域板块分析 宗地所处沙北东区属于漯河市被边缘化的区域， 西不属于沙北板块，东不属于召陵板块， 南不属于铁东板块， 是漯河市一个被遗忘的边缘化地带。 近年来，该区域由于沿河改造工程进度较慢， 区域的开发潜力一直未被挖掘， 只有双汇· 国际花园唯一一个高档社区孤掌难鸣。区域内的基础设施和生活配套不够完善， 也缺乏相应的教育、 医疗配套，在集中式的商业配套方面也存在空白。 纵观漯河市近年来的城市发展， 不难发现，市中心老城区、 沙北区，源汇区双龙、西城区，以及沙北淞江新区的地块越来越稀缺，甚 第4 页共16 页 至即将绝版。按照城市均衡发展的一般规律， 漯河城市发展的轨迹将逐渐向东区沙北金山板块及召陵板块转移， 越来越多的外来品牌开发商选择在此区域拿地， 区域土地的升值潜力逐渐显现， 未来区域的地块将会很稀缺。 宗地紧邻沙河，当前漯河市政府对沙河沿河改造工程正在施工当中，预计沙河二期工程将于 5 月份完工。未来 2 年内，宗地东部，黄河路大桥以北，沙河河堤景观工程的完工将会极大地带动区域居住价值，提升板块形象，对本项目产生积极影响。 三、环境评价 宗地处于漯河市东部， 周边道路平整， 周边工厂企业较少， 居住坏境好。（沙河景观区） 周边医院：漯河市中医院 银行：中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行学校：漯河二高、阳光雨露国际双语婴幼园、许慎幼儿园、漯河小学 商业：三明超市 四、交通条件 目前宗地周边已有 18、28、36、39 路公交通过，覆盖区域广，交通十分便利。 路 第5 页共16 页 罗庄-宋寨-董庄-黑龙潭 -半截塔-双汇国际花园 - 西华路口 - 挂车厂 - 沙北医院 - 市三中 - 马路街口 - 漯河新天地 - 文化路 - 五一路口 - 妇幼保健院 - 实验小学 - 干河陈乡政府 - 开源集团 - 森林公园 - 华强公司 - 柳江东苑 - 康平花园 - 柳江小区 - 东宝汽修中心 - 文萃江南 - 建材市场 - 107 国道 路 朱庄 - 香山路口 - 金港大酒店 - 石油公司 - 东方大市场 - 金山路口 - 水泵厂 - 铸造厂家属院 - 西华路口 - 挂车厂 - 漯河中等专业学校 - 老桥北 - 市建委 - 泰山路口 - 黄山路口 - 蓝天宾馆 - 市政府 - 市环保局 - 康乐宫 - 漯河医专 - 丁湾 - 水利技校 - 五一路口 - 文化路口 - 漯河新天地 - 金穗广场 - 市烟厂 - 中州家具城 - 光明路口 - 三五一五工厂 - 市农机公司 - 县二高 - 骨科医院 - 人民医院 - 塑料厂 - 燕山路口 - 朱庄 - 28 路总站 路 北站 (北环路口 ) - 金山区管委会 - 三和木业 - 市八中 - 西华路口 - 铸造厂家属院 - 水泵厂 - 四中 - 三五一五工厂 - 光明路口 - 中州家 第6 页共16 页 具城 - 市烟厂 - 火车站 - 中华市场 - 马路街 口 - 漯河新天地 - 文化路口 - 五一路口 - 水利技校 - 民主路口 - 牛行街口 - 电脑城 - 市报社 - 市三院 - 郾城公疗 - 郾城电业 - 辽河路口 - 淞江路口 - 嵩山路口 - 辽河路口 - 黄山路口泰山路口 - 总站 (北环路口 ) 路 董庄 - 双汇国际花园 - 农机监理站 - 铸造厂 银鸽小区 - 金山桥南口 - 光明路北口 - 鑫海地水轩