汇商高层住宅物业服务方案.doc.docxVIP

广厦汇商高层住宅物业服务方案 一、项目概况 广厦汇商高层住宅小区是我市目前仅有的几处高层住宅小区之一， 处于新 华路中段闹市区，周边有医院、学校和商业区，是一个宜居的现代化高层小区。 分 A\B\C 三个单元，其中 1-3 层为底商， 3-30 层为业主住宅， 共有住户 405 户，住宅面积 50000 多平方米。地下停车场一座。本物业属于住宅物业。 项目特点： 1、该项目四周是商业区，且家属区内有建材市场一个，属于商用和住宅混为一体的住宅小区。 2、该项目是我市仅有的几个高层住宅小区之一，居住业主大多为事业成功人士， 对物业服务的要求较高， 所以该项目的物业服务 定位于高端物业。要求物业服务人员的素质和综合技能都比较高。 3、配套设施现代化，如电梯、编码楼宇对讲系统、地下停车场等。 针对项目特点，项目周边环境、业主需求层次，我公司确定了“星级酒店物 业管理” 的物业管理模式。 通过借鉴星级酒店高标准的物业服务理念和科学、 严格、规范的管理手段和操作， 借以提升物业服务质量， 满足业主不断变化的服务需求和快节奏生活的需求。 二．物业服务的内容 1.、共用设施设备的维护、运行和管理，包括电梯、共用照明、配电柜、楼 内消防设施设备、智能楼宇对讲系统。 2、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理，包括道路、室外上 下水管道、化粪池、停车场及自行车棚。 3、附属配套设施的维修、养护和管理，主要包括电梯、加压泵、业主会所。 4、公共环境卫生，包括公共场所、楼宇共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、 1 清运。 5、维护小区正常公共秩序及交通秩序，协助治安部门维护本小区安定、协 业主做好住宅区的治安防范工作，包括巡视、门岗执勤。 6、交通与车辆停放的管理。 7、配合社区或业主委员会完成与该小区相关公共事务。 三、小区物业服务组织框架机构 物业服务中心 客户服务 信息管理 协调调度 工程部 保卫部 保洁部 设备运行、工程维护、 执行 门卫制度 卫生清洁 节能降耗、消防管理 巡逻制度 垃圾清运 车辆管理 四、人员配备及培训管理 1、人员配备 部门名称 人员配备 岗位工种 岗位设置 服务中心 3 人 项目主任、物业管 24 小时值班 理员、文员 保卫部 23 人 包括门卫、巡逻、 门卫 15 人；巡逻 3 停车场 人，停车场 6 人， 三班 24 小时不间 断值班 2 工程部 4 水电、管网、公共 白班 3 人，零点一 养护 人 保洁部 9 楼宇，室外 楼宇内 7 人，外部 2 人，长白班 2、人员培训管理 根据岗位特点和人员素质有针对性的进行岗前培训， 做到不合格不上岗， 不 适应不录用。 根据公司培训流程制定长期岗位培训计划， 并监督项目处设施。 根 据公司品质部考核办法， 定期对培训内容进行考核。 制定完善的竞争机制， 本着 “能者上，中者让，庸者下”的原则及岗位激励推施，奖优罚劣，提高队伍的服 务技能及服务意识。 3、管理制度的制订 管理制度包括公众制度和内部管理制度， 主要有《业主公约》、《装修管理规 定》、《电梯使用管理规定》、《物业服务人员岗位职责》 、《考核标准》等。 五 、物业服务内容及标准 （一）服务中心 1、有完善的服务方案，质量管理、档案管理制度健全。 2、服务人员 ?一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 3、至少每半年征询业主意见一次。 4、公共服务电话 24 小时有人接听，报修双方约定时间到达现场，有报修、 维修记录。 5、分工中着装，持证上岗。 （二）公共设施维修养护 3 1、对共用设施进行日常管理养护（有专业部门负责的除外，如电梯年检及 养护）。 2、建立共用设施设备档案，设施设备维修运行记录齐全。 3、对公共设施、设备定期巡查需要维修的制定计划报业主委员会决定维修 方案。 4、消防设施完好，可随时启用，消防通道通畅。 5、设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏现象。 6、路灯、楼道灯完好率不低于 90%。 7、电梯每天例行检查一次，一般故障及时修复，大的故障及时联系专业维 保单位修复。 8、特重物、特长物不得从电梯上楼，必须向业主或装潢人员讲解清楚。 9、当物业的电梯、设备有故障时，立即通知设备部门，夜间发生重大事件 时立即通知班长，按应急预案执行。 10、当物业的设备、设施被损坏时，应将当事人带至管理处处理。 （三）公共部位的清洁 1、生活垃圾每天清运一次。 2、每日清扫道路两次；消防楼梯每三日清扫一次；楼宇大厅及电梯每日拖 擦一次， 24 小时保洁；及时清除主要道路积雪、积水。 3、楼道玻璃每月清洁一次；路灯每两个月清洁一次。 4、住宅区污水、雨水管道每年疏导一次；化粪池每年清理一次。其他时间 如发现堵塞及时处理。 （四）公共秩序维护 4 1、门卫工作，单元门口、大门每班门卫一人，工作标准如下。