万科物业《财务管理手册》-财务管理制度(doc55).doc

万科物业《财务管理手册》-财务管理制度(doc55) 万科物业《财务管理手册》-财务管理制度(doc55) 万科物业《财务管理手册》-财务管理制度(doc55) 合肥科园物业管理 顾问书（十五) 财务管理册 目 　录 说明 ……………………………………………………………………………2 附件 ……………………………………………………………………………11 会计核算科目………………………………………………………………1１ 财务会计制度……………………………………………………………26 财务管理制度……………………………………………………………31 财务报销制度……………………………………………………………37 财务工作质量评估制度…………………………………………………44 下期顾问书预告　……………………………………………………………………56 (一)说 明 现代企业的财务管理贯穿于物业管理企业经营管理的各个方面、各个环节、各个阶段，在企业的日常管理中占有重要的地位。物业管理企业的财务管理既包含全部财务管理的一般性基本原则，同时又有着物业管理的行业特点。充分把握财务工作的专业性和物业管理的行业性，是做好物业管理企业财务管理的关键所在。现从物业服务计费方式、经营收入、成本费用特性、会计核算、财务预算、制度建设、涉税事务及内外部关系、财务分析、培训学习等几个方面对物业管理企业的财务管理进行阐述。 一、物业公司服务计费方式 在物业管理行业内，目前存在两种主流的物业服务计费方式,即佣金制和包干制。 1.佣金制 以提取佣金作为计费或获取报酬的方式就称为佣金制。物业管理佣金制是指在代收代支的物业服务资金和其它收入中除按约定比例提取佣金支付给物业管理企业外，其余全部用于物业管理区域的管理和维护支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 ２.包干制 包干制是一种比较传统的方法。特点为“自主经营,自负盈亏,风险自担，结余归己”。实行包干制的物业管理企业和其它企业在财务管理方面没有本质区别。 二、物业公司经营收入 １．收入的分类 营业收入可分为主营业务收入和其他业务收入。 物业管理企业主营业务收入包括:物业服务收入、物业经营收入和物业有偿服务收入。物业有偿服务收入又可划分为公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。 三、成本费用特性 物业管理企业在成本费用方面表现出一些特点： 1．物业管理企业固定成本的比例较高,人工成本在总成本的比例也较高,成本费用的可控性相对较差。 2．物业管理企业成本费用的可预测性较强。 3.物业管理企业的成本中有相当部分属预防性支出(如电梯维修保养费），降低其支付额度虽不会显著地降低服务品质，但可能会增加企业的经营风险。 四、会计核算(附件１:会计科目表)。 会计核算是财务部门的基本的、重要的职能，因其存在较强的专业性和系统性,相对其他职能部门而言较为封闭，财务部门应更积极将会计核算成果报送公司相关领导。这种做法有以下积极意义：一是提高财务核算成果的利用程度;二是提高了与公司领导层的交流程度;三是主动置财务部门于公司管理层监督之下。 会计核算是财务管理工作的基础工作，有较强的系统性、专业性、时间性。对于一般性的核算原则，在顾问书中无法面面俱到地涉及。现只对会计核算工作的几个特殊问题点说明如下: 会计核算说明。公司应在核算项目确定下来后，组织各岗位人员编制财务核算说明书,内容包括职责分工、每月结算流程、单据传递流程、会计科目的核算内容等，同时注意内容的定期更新，这样可以保证财务工作有标准化的指引，同时财务人员岗位有变动时，新的人员可以尽快地熟悉工作职责。 会计电算化。因物业管理企业核算量较大，建议采用财务电算化软件。购买财务软件应从软件功能、售后服务、可升级性、开发实力及价格等多方因素考虑，目前市场上比较成熟的财务软件有金蝶、用友等。 软件的配置。财务软件的配置与公司所管理的物业的特点有关,根据物业管理公司的情况，可采取集中核算的方式,同时对财务单据传递流程应有较详细的规定。 远程管理。对于相距较远或不在同一个城市的分支机构,在财务核算方面应有相应的远程管理方法,通过网络进行即时账务的处理,以实现核算管理及控制的要求。 会计核算科目的设置应做到可理解性。在会计年度调整核算项目时,应充分考虑提前量,做好时间规划。避免因时间仓促影响科目规划的系统性、影响核算的科学性。 0６年2月15日,国家财政部出台了《新会计准则》，这是会计准则的历史性变革，将在很大程度上改变现有的财务核算模式。部分公司将于07年开始执行新的会计准则，公司财务部门应加强相关培训，适应这一重要变化。 五、财务预算 　物业公司应采用预算管理的方式对公司各部门的财务工作进行总体控制。一是在财务目标的管理方面对各部门可以有一个