TOWNHOUSE产品规划建筑设计经典分析.pdfVIP

一、TOWNHOUSE 社区规划要点 1、容积率 物业类型的选择很大程度上取决于项目的容积率。从市场调研下的新建住宅容积 率来看，独立别墅一般在0.3-0.35 之间，双拼在0.4-0.5 之间，联体别墅一般在 0.55-0.65 之间，叠加在0.7-0.9 之间，公寓项目的容积率在1.0-1.6 之间。 从上海招商依云郡的实际多方案比较看，0.6 是纯TOWNHOUSE 比较合适的容积 率。0.7 不得不通过叠加产品来稀释，其中大约有1/4 叠加产品。苏州依云水岸容 积率0.74，也有大约1/4 的叠加产品。根据对市场楼盘的调研和自身多方案比 较，我们得出以下容积率表： 由于规划不同( 自由式与行列式)、规划部门日照间距要求不同（1.2 或1.3）、房 型设计不同（面宽、进深、层高等），不同项目会有所区别。但在拿地前的估算 与前期定位阶段，可参照此表来选择产品组合。 1 2 、集中绿地率 别墅生活的重要元素是私家花园，因此，在设计时开发商和设计师都会尽量给每 户一个大的花园。由此造成的结果就是绿地率很高，通常都能达到35-40% 以 上，但集中绿地率不高。因此集中绿地率是一个在规划阶段需要高度重视的指 标，否则，有可能在后期需要调整规划或者在验收时产生麻烦。 在依云郡项目中，由于将大量绿地划入客户私家花园，导致集中绿地率达不 1 到10%的要求。后由于政府同意将水系计入绿地率，集中绿地率这一指标才勉强 达标。 3、产品类型组合 由于Townhouse 这种产品类型没有一个明确的法律范畴的定义。因此，在其发展 过程中也产生了一些衍生产品，逐步形成两个不同的发展倾向。 最初的Townhouse 产品多是以三层为主、顶天立地、有前后花园的联排住宅。经 过数年发展，一类偏向高环境质量低密度，向独立别墅靠拢。具体表现在于加大 面宽，减小进深、降低层数。这一类可以被称为Townhouse 或独联体，因为有些 产品每户之间侧墙已很少连接。它所面向的是消费者对高档次Townhouse 产品的 需求。另一类产品则向高密度、低价位发展。增加层数，做成上下叠加的形式， 虽然每户都有或南或北的私家花园，但产品形态本身更像城市集合住宅中的复式 住宅。这类产品或称为叠拼，也有叫做接地式住宅的。其产品存在其产品存在的 基础仍是市场对低密度住宅的追求，只不过价位偏低，所提供的土地或庭院环境 资源也不理想。这种产品分化其实也是Townhouse 这种产品其自身特点决定的， 它本身就是介于普通复式住宅与别墅之间的一种过渡产品。同时也是市场需求的 反映。 4 、规划布局 规划布局可分为行列式与自由式两大类。高品质Townhouse 应摆脱行列式规划。 Townhouse 的社区规划应强调建筑与自然的融合，创造出富有生气的建筑外部空 间。 第一代的Townhouse 产品中，如一栋洋房、康城等，在容积率0.6 的情况下，其 自身由灵活的规划形态，提供了丰富的街景和足够的社区中央和组团绿化。在 Townhouse 诸多指标中，业主对社区环境规划满意度也是最高的。而在以后的 Townhouse 产品中，容积率越来越高，很多做到0.7,上海复地美墅甚至于做到了 0.85 。虽然这些项目在户型和立面都更加创新和升级，但规划形态全都回到行列 式布局。这中间有多方面的原因，主要是由于容积率的限制，面宽加大了，进深 减小了，层数也降低了。必然对规划形态有所影响。另外，普通购房者对规划形 态和建筑外部空间的认知能力不足也是一个重要的原因。很多业主往往是在入住 了一段时间以后，才能对所居住的社区环境的优劣作出正确的判断。 2 如果发展商在重视户型设计的同时忽视规划设计，所提供的室外环境则是不理想 的，户型、立面、室外空间形态和绿化植被等都是构成Townhouse 社区综合品质 的不可或缺的关键因素。单就室外环境而言，仅仅有了绿化和水系还远远不够， 由建筑围合而形成的整个外部空间的质量更为重要。因为规划一旦确定，建筑物 落成以后，其外部空间则是不可更改的了，而绿化水系等则可以不断补充完善。 而目前普通的多层、高层住宅也都尽量避免行列式的规划，业主到郊区买 Townhouse，如果得不到更高质量的社区环境，则有些得不偿失了。所以在新开 发的Townhouse 项目中，对规