从成本角度看设计设计阶段成本设计阶段成本设计阶段成本设计阶段成本.pdfVIP

设 计 与 成 本 从成本角 度看设计 目 录 Ø 一、成本的概念 Ø 二、方案设计与成本 Ø 1、方案设计与成本 Ø 2、建筑风格对成本影响 Ø 3、地下室面积与成本 Ø 4、建筑面积与可售面积 Ø 5、外立面选择与成本 Ø 6、会所成本 Ø 三、施工图设计与成本 Ø 1、结构指标对成本影响 Ø 2、图纸的中间审查 （合理性、及时性 ） Ø 3、图纸优化 Ø 四、标准化与成本 Ø 五、设计变更与成本 设计与成本 Ø我们是干啥的？ 政府机关？ 慈善机构？ 设计院？ 非也！房地产 。 设计与成本 设计与成本 成本管理的宗旨： 以经济合理设计与 成本的关系性最大的成本 提升产品的竞争力，并形 成行业成本优势。 产品观？ 在一定成本前提下为客 户提供最大化的价值。 一、关于成本的几个概念 一、方案设计与成本 Ø1、方案设计与成本 Ø Ø大家经常听说设计阶段影响成本 70%？ Ø案例1：XX方案选择 Ø 100M、120M、150M建安造价比较： Ø 1、桩基： Ø 100M以管桩为主，平米指标140元/M2左右； Ø 120M2及以上以钻孔灌注桩为主，平米指标260元/M2左右； Ø 2、结构： Ø 100M120M： 含钢量8KG*6.5=52元/M2；砼含量0.05*560=28元/M2 Ø 100M150M： 含钢量20KG*6.5=130元/M2；砼含量0.15*560=84元/M2 Ø 3、措施费： Ø 100M120M：塔吊、超高费等差价在30元左右； Ø 100M150M：塔吊、脚手架、超高费等差价在80元左右； Ø 4、安装工程： Ø 100M120M：差价 （给排水、消防）在50元/M2左右，； Ø 100M150M：差价在80元/M2左右。 Ø 5、汇总： Ø 100M120M：[ （260-140）+52+28+30+50]=280元/M2 Ø 100M150M：[ （260-140）+130+84+80+80]=494元/M2 Ø 6、以26万方为例： Ø 100M120M：280*26万=7280万； Ø 100M150M：494*26万=12844万。 以上费用仅计取直接的建安费用，不包含因超限增加的报批、施工工期增加引起的损失。 以三个月计取土地费用利息：22亿*年息12%/12月*3个月=6600万。 一、方案设计与成本 Ø 案例2: XX地块方案 一、方案设计与成本 Ø案例2：XX项目商业售价比较: Ø 商业内街 （旧）与外街 （新）售价比较： Ø 旧方案：3万/M2*1.2万=3.6亿； Ø 新方案：4万/M2*1.2万=4.8亿； Ø 直接售价差=4.8-3.6=1.2亿。 Ø 集中商业与小商业的售价及销售速度均存在较大的区别， 集中商业整体出售的对象比较狭，除特殊要求外，商业配 比能做成沿街店面在销售的价格及去化率是比较好的。 一、方案设计与成本 Ø2、建筑风格对成本影响 2、建筑风格对成本影响 l 法式风格好不好？ l 案例3：XX项目别墅： l 法式全干挂外立面：2050元/M2 l 英式面砖外立面：500元/M2 （GRC线条，若为石材线 条1200左右） l 意式全干挂外立面：1800元/M2 l 石材线条的价格与大板比例1:1.2 l 以10万M2算：直接成本1550*10=15500万 l 每户300*1550/10000=46.5万/户 大家认为可以多卖一点卖回来？是不是都可以卖回来？ 2、建筑风格对成本影响 Ø 利润分析： Ø XX项目联排：满铺地下室面积：45085M2，总户数：212户， 上部面积约：63000M2 Ø 平均每户：上部3