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房地产开发投资及拓展实务 房地产开发投资及拓展实务 2008年10月 两种土地所有权： 1、国家土地所有权（国务院代表国家行使） 2、集体土地所有权（村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表经营、管理） 国有土地使用权取得方式（供地方式） 1、划拨 2、有偿使用: 出让 国有土地租赁 国有土地使用权作价出资或入股 授权经营 公开市场与土地价值的判断力 ----土地所有权 土地收回 土地收购 土地置换 土地征用 土地整理 一级开发 土地储备 土地出让 土地划拨 短期租赁 收购 整理储备 出让 公开市场与土地价值的判断力 ----土地收储流程 公开市场与土地价值的判断力 ----获取土地的几种主要方式 土地储备——房地产企业的生命线 招标——专业+技巧+大智慧（避免陷入陪标、破坏潜规则的尴尬、识别瑕疵） 挂牌——同拍卖 拍卖——专业+勇气+非理性的执着（理性和授权额度的坚决贯彻） 并购——机遇+土地质量+铺满鲜花的陷阱（风险意识、充分的评估） 合作------看上去很美(合作对象的选择、资源的优劣评判） 公开市场与土地价值的判断力 ----获取土地的几种主要方式 公开市场与土地价值的判断力 ----获取土地的几种主要方式 公开市场与土地价值的判断力 ----获取土地的几种主要方式 公开市场与土地价值的判断力 ----获取土地的几种主要方式 公开市场与土地价值的判断力 ----案例 351.9628 北京合生北方房地产开发有限公司 27.5 北京华润曙光房地产开发有限公司、华润置地（武汉）发展有限公司投标联合体 25 北京城市开发股份有限公司、国奥投资发展有限公司投标联合体 23.31 北京春光房地产开发有限公司、四川大地房地产开发有限责任公司投标联合体 20.1 北京懋源置业有限公司、北京懋源房屋开发有限公司、北京麒麟房地产开发有限责任公司投标联合体 投标地价总额 投标单位 来广营2#地(招标底价14.328亿、规划建筑面积49.82万㎡) 12 北京市华远地产股份有限公司 11.11 中海地产集团有限公司 10.5 北京万科企业有限公司 10.48 保利房地产（集团）股份有限公司 9.7 北京北辰实业股份有限公司 9 北京金泰房地产开发有限责任公司与北京金泰恒业有限责任公司投标联合体 8.848 金地（集团）股份有限公司 8.1 首创置业股份有限公司 8.1 重庆龙湖地产发展有限公司 7.7 北京华润曙光房地产开发有限公司 7.7 金融街控股股份有限公司 7 广州富力地产股份有限公司 投标地价总额 投标单位 丰台区小井村新村住宅及配套用地（招标底价5.18亿） 公开市场与土地价值的判断力 ----案例 公开市场与土地价值的判断力 ----案例 17 北京万科企业有限公司 15.81 金融街控股股份有限公司 15 北京中蓝隆基房地产开发有限公司和重庆龙湖地产发展有限公司联合体 12.8 北京合生北方房地产开发有限公司 11.11 北京名流未来置业有限公司和名流置业集团股份有限公司联合体 8.6 远洋地产有限公司 投标地价总额 投标单位 朝阳区西大望路27号住宅及代建公建用地 （招标底价7.49亿 ） 10.74 重庆市金科实业（集团）有限公司 8.52 北京新鸿基盛城置业集团有限公司与北京崇文??新世界房地产发展有限公司投标联合体 6.6019 北京中金安盛房地产开发有限公司 投标地价总额 投标单位 丰台区王佐乡居住项目用地（招标底价5.5亿） 公开市场与土地价值的判断力 ----案例 9.2 北京世纪龙泉房地产开发有限公司 5.18 北京城建集团有限责任公司和北京城建房地产开发有限公司联合体 4.6 北京中展投资发展有限公司和北京城市开发集团有限责任公司联合体 4.18 中国水电建设集团房地产有限公司 投标地价总额 投标单位 顺义区天竺空港展馆配套设施项目用地国有建设用地使用权（招标底价为4.1亿） 公开市场与土地价值的判断力 ----案例 5.5358 北京市大兴城镇建设综合开发集团 5.5298 北京京南住房开发有限责任公司 5.5268 北京兴创房地产开发有限公司 投标地价总额 投标单位 　 2、大兴区黄村镇康庄回迁房居住、商业金融、市政公共设施项目用地(招标底价为 5.5246亿) 　 1、石景山衙门口地块 公开市场与土地价值的判断力 ----案例 1.1 七通一平 北京新龙房地产开发有限公司 2377 61000 55189 昌平新城东区一期用地 13 4.2 六通一平 北京顺义新城建设开发有限公司 7064 252000 59442 北京市顺义区马坡镇住宅及配套设施项目 用地（新城2号地） 12 3.1 七通一平 重