昌邑206国道旁 “昌邑小商品批发市场”——万国商贸城销售执行方案.pdfVIP

昌邑 206 国道旁 “昌邑小商品批发 市场 ” ——万国商贸城销售执行方案 写在前面：一个商业地产项目正式对外公开发售需要的条件：  工程进 度符合商业 物业项 目看得见 摸得着的要求 因为 商铺 的投资 存在很多的市场变数 ，投资 者要求的是实实 在在的物业 或者已 经 培育好的市场 氛围 ，因此，商业 物业 的销 售一般要求主体工程已经 完成，有实 力 的商业 地产开发 商甚至会 等到项 目已经 投付使用后才会将 物业 包装对 外销 售，万国 商贸 城目前工程进 度到 C、D、E 主体土建完成，物业 投资 者可以看到商铺 的实 体。 解决方案 向市场 灌输 “有升值 价值 物业 其价值应该 早就被市场发现 ”的概 念，在销 售气 氛 上加强对经营 前景的描述，也就是要“造梦 ，” 营销 的重点也就相应 地变 成“卖梦 ”，通 过营销队 伍对项 目先进 的规划 、丰富多彩的经营业态 、主导 城市消费 的目标 消费 人 群、完善的商业 管理等区 分于其他昌邑商业 特征的讲 解促成投资 者的投资决 定。也 因为这种营销 特征决 定了我们 不可能让 客户 很直观 地看到物业 的市场 回报 ，调动现 场 客户 冲动购买 是唯一的解决 方案，现场 的销 售气 氛就必须 做得热 烈。 另：购买 未有市场 培育的商业 物业还 有另外一个诉 求点，就是物业 的升值 潜力 空间，价格是地产营销的最主要手段之一，如果我们向投资者灌注越早入市折扣越 大的概 念，同时营销 人员 向投资 者传达 价格上浮的节 奏控制的话 ，也同样对 一些已 经认 同万国 商贸 城区 位优势 的客户 有吸引力。 同时 ，面对 在一个 城区 人口只有 20 万不到的县级 市规划 一个 8 万平米大型商 目的超高 度操作， 通“万 商 城” 目 大量的 和排他性分析， 业项 难 泽 国 贸 项 组经过 论证 得出应将项 目规划为国 道边 上的针对 昌邑地区 的以物流概 念为 主导 的日用小商品批 发专业 商业 街区 的结论 。 1 以泽 通的经验 ，一个 商业 地产项 目的租赁与销 售其实 都需要先确定项 目未来 的 终 端消费 者问题 ，我们 是帮 助经营 者找到消费 市场 也就是有生意可以做他们 才有可 能支付稳 定的租金，投资者因为有稳定的租金回报才会购买我们的物业，所以商业 物业 的开发 重点的源头 就是为 消费 者提供一个 他们 需要的消费环 境。目前对 于万国 商贸 城的推广因为没 有启动 正式的招商，主要的诉 求集中在我们 可以得到从 政府层 面的支持这样 的理性描述而忽略了未来 街区 的消费 模式的感性描述，因此，市场还 对 我们 的商业 理念不熟知。 解决方案 通过 系列的软 文、活动 、论坛 等形式多方面展开 消费 者层 面的公关 ，让 消费 者 市场对 我们 的项 目未来 的购 物环 境、购 物气 氛充满 期待。  商业 管理公司的提早进驻 成功的购 物中心的要素包括区 位、交通可及性、视觉 可见 性、社会经济条 件、 团队、资金、认知及专业水准、热忱等。商业经营管理工作分为前场及后场，前场 包含：租户 管理、人车 潮管理、客诉 管理、招商管理、行销 管理等；后场则 有：设 施管理、保安管理、人事管理、行政管理、危机管理、清洁 管理、财务 管理、信息 管理、资产管理、合约管理等。 经营者、投资者共同关注的一个问题是这个商贸城能不能真正的开 起来 ？开 起 来 之后会 不会经营 不下去？作为营销 人员 ，我们对 此的解决 方法就是告诉 他们专业 的商 管理的重要性， 的商 管理解 的是 潜在的消 人群引 到商 城 ， 场 专业 业 决 将