法律意见书房屋租赁标准合同纠纷.docxVIP

WORD格式 法律意见书 致：吉林省集团股份有限公司 XXXX 律师事务所（以下简称“本所”）接受贵公司委托，就贵公司与长春市 XXXX汽 车服务有限公司（以下简称“车装公司”）房屋租赁合同纠纷提供法律意见。本所律师接受委 托后，对贵公司所提供的关于本纠纷的相关材料进行了详细的审查，现就本纠纷发表法律意见 如下： 一、本法律意见书出具的依据 本所出具本法律意见书的主要依据是《中华人民共和国合同法》 及贵公司提供的以下材料： 1、《房屋租赁合同》（ 2004 年 6 月 16 日签订）； 2、《房屋租赁合同》（ 2005 年 12 月 29 日签订）； 3、《通知》（贵公司于 2008 年 1 月 7 日签发）； 4、《公证书》（（ 2008）吉长忠诚经证字第 1 号）； 5、《紧急通知》（贵公司于 2008 年 3 月 10 日签发）； 6、《关于停水停电的通知》（贵公司于 2008 年 6 月 17 日签发）； 7、《关于迁出人民大街 7351 号租赁场所的紧急通知》（贵公司 于 2008 年 7 月 24 日签发）； 8、《关于敦促立即迁出人民大街 7351 号租赁场所的通知》（贵 公司于 2008 年 9 月 8 日签发）； 9、《关于敦请立即迁出人民大街 7351 号租赁场所的通知》（贵公司于 2008 年 10 月 17 日签发）； 10、《关于对吉林省 XXXXX集团有限公司通知的回复》（车装公司于 2008 年 4 月 7 日签 发）； 11、《关于对吉林省 XXXXX集团股份有限公司 2008 年 7 月 24 专业资料整理 WORD格式 日 关于迁出人民大街 7351 号租赁场所的紧急通知 的答复意见》（车装公司于 2008 年 7 月 30 日签发）； 12、《关于出租方吉林省 XXXXX集团股份有限公司由于侵权行为给承租方长春市 XXXX 汽车服务有限公司承租其长春市人民大街 7351 号租赁场所造成损失的具体赔偿请求》（车装公司于 2010 年 4 月 5 日签发）。 二、关于双方争议的焦点的分析 通过对上述材料的审查，本所认为贵公司与车装公司房屋租赁合同纠纷争议的焦点为： 贵公司单方解除租赁合同是否符合法律规定及合同约定。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以 约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解 除合同”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第 九十四条的规定主张解除合同的， 应当通知对方。合同自通知到达对 方时解除 ??”的规定，在贵公司与车装公司签订的两份租赁合同中 的第二条均约定了“出租方整体用途发生改变时， 应提前 3 个月通知 承租方，承租方应在规定的期限内无条件搬出” 的贵公司单方解除合 同的条件。只要符合该条约定，贵公司单方解除合同的行为即符合法 律规定及合同约定。 关于该条中“出租方整体用途发生改变”这一用语，本所认为，可以有两种理解： 1、出租方主观上要改变出租房屋的用途； 2、因客观情况发生变化，所出租的房屋用途不得不改变。 如果按照第 1 种理解，则出租方有权随时根据自己需要改变房屋 用途，即可以将用于出租的房屋收回自用或用于其它用途。此时，只 专业资料整理 WORD格式 需履行提前 3 个月通知承租方的义务，租赁合同自通知到达承租方即告解除，承租方应按约定 于 3 个月内无条件搬出。贵公司因此无需承担任何违约或侵权责任。 如果按照第 2 种理解，则贵公司需要提供发生出租房屋必须改变用途的客观情况的证据， 例如贵公司在 2008 年 1 月 7 日所发出的通知中所称的长春市环保局、朝阳供电局、南湖派出所 消防治安科认定出租房屋不具备继续使用条件的书面材料。如无相关证据证明出租房屋确实不 适合继续使用或其他需要改变房屋用途的证据，则不具备租赁合同第二条约定的解除条件，贵 公司无权单方解除租赁合同。如这样，贵公司则可能需要承担违约责任。 本所认为，对于该约定，应按第 1 种方式理解更为恰当。理由如 下： 1、从该约定的文字表述来看，约定的是出租方整体用途发生改 变，而不是出租的房屋整体用途发生改变。 2、如因客观情况发生变化，致使房屋用途不得不改变的，属于 不可抗力的情形，系法定解除合同的条件，无需在合同中另行约定， 更不可能做到提前三个月预知并通知对方。 因此，可见该约定就是为了在出租方认为需要改变用途时， 提前 通知即可解除合同所设定的条款。 三、关于本纠纷的处理意见 根据上述分析，贵公司以改变用途为由提前 3 个月通知车装公司 并解除合同的行为，符合双方签订的租赁合同的约定的单方解除合同 的条件，车装公司应在接到通知后三个月内无条件搬出租赁房屋。 车 装公司以贵公司单方解除合同行为违反合同约定给其造成损失为由， 向