“商业地产的前期定位和业态规划”感悟.docx

“商业地产的前期定位和业态规划”课程培训心得 提到中国楼市，我们无法回避这样一个事实，那就是投资热钱的涌入，商品 住宅在相当一段时间里，成了人们的第一投资品。再次经历国务院房地产市场调 控措施、贷款利率调整、限购，让住宅投资客乱了阵脚，开始撤离住宅市场，许 多住宅市场的投资者被商业地产吸引， 转战商业地产。去年开始，国内众多开发 商重新战略布局，从纯粹或大量开发住宅项目，逐步转战商业地产。“只做住宅” 的万科、金地、世茂、复地等传统住宅开发商相继将资金投入到商业地产的开发 中，加大持有物业的储备，并且均有表示将专注于二三线城市的商业综合体开发； SOHO中国连续收购了上海外滩项目、大虹桥板块的商业用地与市中心的项目， 把战略布局的重点放在商业地产开发上；中粮集团旗下商业地产业务开始进入全 国布局阶段，将旗下所有的地产业务拟进入统一融资平台， 实现整体上市；绿地 集团与新鸿基集团也在今年发力商业地产，实现版图扩张。各路资金的注入对需 要巨大资金投入的商业地产来讲，无疑是一个利好，但如何有效运用各路资金， 是摆在商业地产面前的一个课题。 经过刘老师短暂一天的讲座，下面浅谈一下商 业地产的前期定位和业态规划。 一、商业地产特点： 商业地产是投资型市场，它有别于住宅地产这一刚性需求市场。商业地产对 中国国民经济的发展起到了拉动作用，且促进国民经济持续向前发展的势头已经 显现。商业地产也是国民经济发展的重要增长点。 我国经济的发展需要“三驾马 车”，即固定资产投资、消费与对外贸易。固定资产投资中有很重要的一块就是 商业地产，扩大内需绝大部分同样是靠商业地产来实现。 商业地产形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、 主题商场、专业市场、写字楼、酒店式公寓、酒店等物业类型。 随着城市化进程的发展，常见于一线城市的商业综合体开始出现在二三线城市， 这是融合了购物中心、写字楼、酒店、酒店式公寓等多种业态功能的组合体，如 今，像万象城这样的以零售商业为核心的综合体日益增多。 近几年华润置地、中 粮地产、世茂集团、万达集团等诸多知名房地产企业都打出了商业综合体提供商 的姿态，成功打造了万象城、橡树湾、大悦城、世茂工三、万达广场等一系列项 目。商业综合体在充分实现自身价值的同时， 带动了项目地块的价值、区域土地 价值、产业价值的提升，同时也带动了整个城市房地产业的价值提升。 城市商业综合体一般都是地标性建筑， 应对城市进行科学布局和配置，充分考虑 区域特点、市场容量和消费水平，是一项系统工程，涉及诸多方面，需要与周边 城市环境良好衔接，需要金融环境的支持，需要精通房地产、金融、商业的复合 型人才等。而商业综合体必须通过长期专业而全面的营运， 才能得到稳定回报的 特性，对开发商来讲，投资这样的商业综合体项目，动辄至少十几个亿，必须要 有强大的资金做支撑，还得有长期的商业营运能力，并设立严密的监督机制，不 能追求短期利益。 二、 商业地产的前期定位奥妙： 定位是商业地产项目运作成功的基础环节，是一种要求商业项目确立聚焦于 顾客利益目标方向的选择。任何定位都是依赖于对市场需求的把握而建立， 但是 市场上反馈的需求信息数量庞杂，要在有限时间内遴选、分析出最有价值的信息， 需要成熟的模式和丰富的专业经验。模式提供了全面、科学的工作思路与方法， 为商业地产项目的定位工作制定了基本的工作骨架。 作为开发企业需要了解项目 的资源状况，包括自身优势、周边环境、消费能力、竞争状况、商业网点规划等 等。然而，项目定位绝非照猫画虎般的机械运动， 应根据项目的不同特点采取不 同的方法与手段。 商业地产也并非一般的住宅写字楼类房产项目。眼下诸多地产开发商经过了 近几年来房地产市场的洗炼，也有了初步的认识：商业地产的开发，在项目投入 的资金大部分得到回收的前提下，也要留部分物业作为资产运作，作为公司的长 期效益资产。商业地产项目的开发要达到这一目标， 首先应该意识和尊重商业地 产的运作特性。一个商业项目销售完成，发展商的使命并没完成，还要考虑最终 经营者是否能有经营利润。 根据既定的项目商业经营理念、合理的前期规划设 计、精心的市场推广策划、圆满的商家招商、成功的商业营运，才能成功运作商 业地产项目的开发。只有如此才能吸引到消费者的注意力， 他们才能去消费，商 家有钱赚，才交得起租金，投资者才能有回报，达到三赢的完美结果。值得提倡 的是，开发商都能自始至终坚持贯彻一个商业经营概念，利用项目的优势因素， 提升物业价值，这也是商业地产运作的奥妙之处。 三、 商圈的形态和确定： 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几 种: 商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种 商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及