四线城市-恒通绿城全生活广场营销计划.docxVIP

一、市场分析 区域商业状况分析 江都是一个发展势头强盛的城市，全国百年县（市） ，随着城市化进程不断 发展，带来的困扰是老城区的商圈并不能辐射到新的社区来， 特别是在江都的北 区。区域内严重缺乏商业项目支撑， 周边众多楼盘已开工， 未来 3-5 年内业主将 能入住，消费者生活购物需求将存在极大的障碍。 虽然各个楼盘自身也开发了不 少商铺以满足住宅用户的需求， 但由于沿街商铺业态小， 辐射能力有限， 自身结 构缺陷，不能成为商业核心。 所以江都北区，需要一个“商圈”来引导消费往北，需要一个“核心”引发 商圈的形成，需要一个“商业广场”来支撑来满足消费者多方面的生活需求。 区域竞争对手分析 广源?世纪商业中心 区位：泰州路与北环一路之间 建筑类型：沿街商铺，分内街与外街 楼层：3层 建筑面积： 40000 平米 业态规划：餐饮、休闲、娱乐、购物 单间面积： 36 平方 销售单价：一层二层三层 销售状况：一般广源?世纪商业中心径深： 销售单价：一层 二层 三层 销售状况：一般 广源?世纪商业中心 内街 11000 元/ 平方 外街 8500 元/ 平方 4500 元 / 平方 2700 元 / 平方 2个月前就开始宣传出售，由于建设银行、中国银行、家 园超市的加盟会带来人气，对本案来讲是个极大的冲击 建盈?国际城商业区 区位：北环一路与龙川北路沿街 建筑类型：沿街商铺 楼层： 1—2 层 单间面积 40—70 平米 径深： 10 米 销售单价： 8400— 8800元/ 平方 销售状况：目前只推出单体一套沿街商铺，共一层。尚未有人预定。 建盈?国际城商业目前主推住宅部分，商业部分比较忽视，还未打出任何宣 传，知晓率甚少，对本案暂时威胁大不。 目标群体具体细分 连锁经营老板 一些老城区的经营者，经营状况良好，需要扩大经营，开设分店，将目光投 向北区。 政府行政人员： 群体中积累一定的资金，这部分人群收入高，并想把钱生钱。 商业经营户： 此群体主要是经营此类商品投资者，对市场了解，注重的是经营前景。 事业单位职工和老师： 作为投资者，手中同样具有资金，但其具有的特点如同行政人员。可与行政 人员同样对待，但要根据特点进行变化投资。 企业管理层： 此群体是比较自信的群体，但没有归属感。加强其投资的归属感。 个体户与私营业主： 是比较众多的群体，易于接受新的事物。 外出打工者： 为了能够使自己的资金能够得到充分利用和在家乡找到归属，此群体是比较 零碎且较为分散 专业投资者： 此投资者是专门寻找投资机会，赚取投资回报，属于投资者范围，看重的 是地段的重要性，及其承受时间内的增值幅度。但选择此投资者必须要先 打动投资者，否则其投资其他处，手中即无任何资金。 二、项目分析 项目SWO分析 通过市场调研，以及前期的分析，我们将对项目进行 SWO分析，以发现市 场机会，形成将来的项目规划及市场定位。 S 优势 1. 地理优势 地处于行政新区核心位置，周边楼盘林立，商业项目却异常的缺少。 周边的消费能力 周边汇集了众多楼盘和行政单位，固定消费群体将达到 8 万， 8 万人每年日 常生活及餐饮娱乐消费高达 6.6 亿多元， 而且区域内还未出现与之相配套的 商业载体。 交通便捷 一条扬州路贯穿江都新老城区，位于十路口交汇处，人流量大，交通便捷。 项目自身是一种综合商业体： 项目融休闲、娱乐、餐饮、购物、商务于一体，多业态的相互结合，使项目 本身得到了充分的展现，使项目在最大可能的体现优势外，并且能够形成互 补。 良好的开发商形象： 发展商——恒通企业，作为扬州大市内具有实力雄厚的企业，旨在打造品牌 地产的开发理念，可以让投资者充分的信任。 W劣势 位置虽处于扬州路上， 但实际的位置目前已经超出了消费者的购物心理距离。 江都北区市民对购物的第一概念是往南走——老城区第一核心商圈，而老城 区在南，项目在北，相对于地理优势而言，地理劣势的影响力更大。 O机会 此区域内尚未出现商圈的概念，商业意识也比较单薄，所以本案以打造行 政北区“核心商圈”的概念进入市场。 打造北区区域核心商业区， 必然拉动区域经济的快速发展， 而北区的商业 也必将迎来黄金发展期。 T 威胁 竞争对手广源?世纪商业中心早于本案宣传，占据目标消费者和投资者的 第一印象。 由于此区域内商业的缺乏，投资者有投资想法缺少投资意识和投资行为。 根据研究表明，本案目前需要： 区域内缺乏商业氛围，但是周边却有着巨大的消费群体。 区域内无投资意识，但是本案以规划未来蓝图以吸引投资客。 引导区域内消费习惯，将消费目光忘“北”看。 广源?实际商业中心虽然已先于本案推广，但是本案可以从大环境出发， 引发“行政新区商圈” 、“江都第二商圈”概念入市，倾力打造本案“商圈核心” 的项目概念。 宣传区域地段升值潜力，提高