02房地产企业流程管理终版.ppt

* 基于诊断的基础和标杆借鉴进行流程的优化和重组 目标定义 流程关键 点识别 改进基础分析 该流程设计的目标是什么？ --降低成本 --提升效率，提高质量 --提高客户满意度 哪些环节构成流程改进的关键点 或流程缺少哪些关键环节 针对流程各环节从以下四个角度进行分析 --活动：是否过于复杂，存在精简的可能性 --活动实现形式：是否能用更有效率的工具来实现活动 --活动的逻辑关系：各环节的先后关系可否作调整以达到改进目标 --活动的承担者：是否可以通过改变活动的承担者来使流程更有效率 流程体系策划与流程优化 2 最新.课件 * 案例一：宏观流程的优化--万科的流程重组 流程体系策划与流程优化 2 最新.课件 * 案例二：微观流程的优化----二次深化设计流程—流程现状 最新.课件 * 问题 对施工单位考察，大多是成本和工程部参加，研发设计未参加。造成对其的考察仅注重施工质量，而未能对其承建的现有楼盘的效果进行考察。 二次设计任务提出时间滞后，造成成本部确定施工单位时间滞后，也造成二次设计开始时间滞后，设计时间不能保证，往往签订合同之后，现场就催促施工单位进场施工。 二次设计效果和成本控制没有和谐统一，如景观外墙栏杆。 做二次深化设计的单位设计资质考察不完善，比如门窗的施工单位，并不具备很强的设计能力或者资质。 现阶段样板点评的重点在施工质量方面，研发设计人员参加较少，对样板的效果、风格等方面未做专业点评。 前期招投标技术文件编制，主要是工程系统为主，营销部门参与度不够，研发参与也较少。 施工完成后，后期物业管理中表现出不符合实际使用要求和维护方面存在成本高等方面困难。 改善方法 研发及技术系统中主管风格、效果方面的工程师要能参与对施工单位的考察。 工程部在前期明确提出各专业需要进行二次设计的内容清单、时间节点要求。让成本部有足够的时间确定单位，施工单位有充足的时间进行二次设计。 二次设计的突出点要明确。根据研发要求对核心竞争点以效果考虑为主，研发给成本有明确的信号（注明某些点要首先注重效果，在成本上应该加大投入）。在非效果控制方面可以适当降低成本，达到基本要求即可。 在二次设计图纸审查时，各专业工程师要能提高自己对图纸的把控能力。充分考虑完善，能够提出设计中的不足点和不符合规范要求的地方。 研发人员必须参与，多提意见。研发管立面风格的工程师尽量参与样板点评。 招标技术文件的制定，营销、研发要提前介入。 物业在二次深化图的会审时参与，提出客户使用要求。 案例二：微观流程的优化----二次深化设计流程—问题与改善方法 最新.课件 * 流程是用来指导工作的，必须进行可操作性细化设计，规范的流程应包括操作简便、直观的流程图，详细的操作指引和各环节的工作要求 流程图 操作指引工作要求 各步骤时间要求 流程细化设计 3 最新.课件 * 为什么我们会出现这些问题？--案例三：关于二次深化设计 为什么我们二次设计总是在往往签订合同之后，现场就催促施工单位进场施工？设计、工程、成本之间总会会扯皮？ 为什么我们的二次设计效果和成本控制总不能和谐统一？ 为什么施工完成后，后期物业管理中总会表现出不符合实际使用要求和维护方面存在成本高等方面困难。 最新.课件 * 为什么我们会出现这些问题？----案例四 专业交叉点管理 一.场地竖向标高设计 2. 原因分析: 土建设计、市政设计与景观设计系三个不同的单位，分别完成后施工以最后的景观设计为依据进行控制标高。 3.经验及教训： 各专业设计提前介入是好事，但各自完成后须进行综合竖向设计汇总。绘制综合竖向设计图并进行严格的综合评审。 最新.课件 * 为什么我们会出现这些问题？----案例五 关于客户投诉与无效成本 案例1: 某项目第一期C3建筑立面进行了调整,但相应的结构变化未及时发出知会及变更,待正式变更发出时,施工单位已按照原结构图完成了钢筋的下料和部分安装,施工方提出高达50万元的索赔费用. 案例2:? 某项目二期M6、M7两栋楼，因与周围楼栋距离较近，在规划检查中发现在拐角处的六层日照间距不够(说明：M6、M7楼形为“Z”字形，“日照间距不够”：前一栋楼因日照影起的阴影遮挡了后一栋楼，使后一栋楼处于阴暗中)。处理方案必须将已施工完成的拐角处六层改为五层，并将M6五层窗台，M7四、五层窗台向里改，将原大三房改为小三房。因为保护已施工的其余构件不受破坏，在凿除六层的过程不能用普通凿除方式，而且还要在五层有保护支架。如此取消两套屋顶板成本近15万元 . 案例3：某项目二期设计中所有卫生间均未留设排气孔，主体施工完成后再补变更进行梁上钻孔作业，导致钻孔无效成本支出7万元。 案例4：某项目到了收楼的阶段，底商应该分割的，销售部已经按分割的房间销售出去，但竣工时