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对物业费纠纷案件的几点认识 物业服务纠纷中物业费问题最为常见，业主对物业服务企业的不满以拒交服务费的方 式表达，是否合法不论，却最为直接也最有力。但物业费是物业服务企业生存的根本，物 业服务企业开展服务需要相应的经费，对业主的拖欠行为，物业服务企业往往以变相降低 服务作为“ 回报” ，导致双方矛盾愈加激烈。城市小区居住人口密集，纠纷一旦产生，涉及 的人数少则几人，多则几十人甚至上百人，容易形成群体性纠纷。物业服务纠纷往往起因 小而特殊，处理不好容易引发社区矛盾，甚至引发社会矛盾。物业服务纠纷的预防和恰当 处理小到影响小区的和谐安定，大到影响社会的和谐安定，因此对这一问题的关注具有现 实意义。当前，我国物业服务市场还很不成熟，物业合同又具有自身的特殊性，我国法律、 行政法规所确立的一些交易规则难以适用到物业服务合同审理中。法院在审理物业服务合 同纠纷时，有必要研究物业服务的特殊性，对双方当事人的权利义务以及法律强制性规定 的适用加以探讨和界定，确保物业服务纠纷得到妥善处理。 　　一．物业服务合同的性质 　　物业服务行业是随着人们居住环境的改变而逐渐形成的。随着人口不断地向城市集中， 地少人多成为城市的一个显著特点。为了解决城市居民居住问题，住房向立体方向发展， 出现了多层住宅，改变了过去一家一院的独立居住状况。由此，房屋所有权制度受到了极 大的冲击，出现了建筑物区分所有权这一新的物权种类。建筑物区分所有权制度是物业服 务制度的法律基础。建筑物区分所有权是一种复合性的不动产所有权。业主对建筑物内的 住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管 理的权利。[①]共同管理权表现为对建筑物管理、维护和修缮等共同事务决定过程中形成 的成员权。物业公司，是接受物业管理区域内全体业主的委托，以有偿服务的方式，为物 业管理区域内的公共事务提供综合性、专业性且具有公益性的管理和服务的独立法人 [②]. 取得相应的资质证书是企业开展物业管理和服务业务的前提条件。物业公司每年都要按照 规定向有关部门完成备案登记工作。 　　物业管理是以对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理及物业管理 区域内的环境卫生和相关秩序进行维护为主要内容的活动。在高度发达的现代社会生活中， 由于缺少时间、精力、能力，业主已不可能躬亲于物业的管理，将物业的管理常常委托给 专业机构进行。此种管理属于私法自治领域，往往由业主或业主的代表机构业主委员会与 物业服务企业签订服务合同，确立双方的权利义务。 　　由于我国《合同法》分则并未专门规定物业服务合同，因此物业合同属于无名合同， 受《合同法》总则的调整。在最高法院“案由规定” 中将物业合同纠纷纳入服务合同的大类 中。物业服务合同纠纷与其他类型的服务合同纠纷相比，具有一定的特殊性。从权利义务 主体看，业主一方具有群体性特征。在一个物业管理区域内往往有较多的业主，成立业主 大会并选举产生业主委员会。虽然实质上是业主单个个体作为物业服务合同实体权利义务 的承担者，但在程序上往往要按照业主大会的决议、以业主委员会的名义决定共同事项。 从合同的标的看，作为物业服务合同标的的物业服务行为具有“公共物品”属性。物业服务 在效用上具有不可分割性和相互依赖性，在消费上具有非竞争性，在物业服务区域内具有 非排他性，在小区内的任何一个业主均有权享受物业服务。 　　二．物业费纠纷案件在审理上的特点 　　（一）业主大多处于劣势地位。 　　在物业费纠纷案件中，多是物业服务企业起诉业主索要物业费。业主多是自然人主体， 相对于物业服务企业组织体来说举证能力较弱。物业服务企业提供物业服务，依照国家规 定必须建立相应的服务管理制度。故相关的服务档案资料由其保存，在举证时较容易提出 已提供有关服务的证据。业主往往是在被通知应诉时才开始寻找证据，有些证据如果业主 不刻意保留，在诉讼时已经灭失。特别是在业主主张物业公司服务不到位，以不交物业费 进行对抗的案件中，业主大多不能举证来对抗物业服务企业，业主在预期自己的主张不能 得到支持且败诉有可能承担诉讼费用的情况下，往往无奈之下补交物业费，以换得物业服 务企业撤诉了事。因此呈现出来的就是物业费纠纷案件撤诉的比例较高。还有一部分案件 是被告缺席审理的，业主拒绝出庭应诉，业主不积极应诉，由于证据优势原则，往往最终 判决以物业服务企业的胜诉告终。拒付服务费理由不充足，是业主败诉的主要原因。业主 的拒付理由主要是物业服务有瑕疵，例如草坪未及时修剪、安保措施不力、小区居民饲养 的家畜管理不力等问题。即使业主出庭应诉，在法庭上业主多情绪激动认为自己