世联地产-成都中海地产项目营销战略与策略方案191PPT-19M.ppt

成都中海项目营销战略与策略;本次沟通是中期沟通，主要目的是在战略、方向上取得共识; 我们回顾了沟通会中贵司的核心要求：围绕目标和难题展开，并基于以前共识的定位以及区域开发的高度，着重于有指导意义的战略和方向，细节和常规手法不是重点;但要能落实于系统的执行工作;我们重新详细分析项目开发目的： 1、里程碑和全国名盘到底意味着什么？意味着营销要做什么事情来实现这一目标？ ;我们重新详细分析项目开发目的：2、高于周边价位500元/平以上，并实现年去量20万平，意味着什么？意味着营销要做什么事情来实现这一目标？;但在所有工作开展之前，我们要熟悉我们的战场——整体市场营销格局和背景;前期工作回顾——我们的市调;我们的战场——前沿主流市场扫描;;;;;;;;;;;我们的战场——涉及区位和区域营销的楼盘扫描;华润.翡翠城——大门、入口广场、公园绿地、竹林;华润.翡翠城——湖面、道路、售楼处、样板房展示区;麓山国际——展示界标、大门、高尔夫练习场、内部道路、会所等;区域营销已成为目前成都大盘的主流营销方式——上海绿地;未来竞争——对“城南地王”的分析;和记黄埔拿下“城南地王”;和记黄埔以往开发楼盘;北京.东方广场;上海.四季雅苑;上海.汇贤居;上海.御翠园;重庆.比华利豪园;重庆.比华利豪园——营销事件;广州.珊瑚湾畔;深圳.黄埔雅苑;大气磅礴，豪宅气质;珠海 .海怡湾畔;豪华会所;豪华会所及室内外泳池;地处九龙市中心，共设88座住宅大厦，10,431个住宅单位 共分12期发展，其中10期均为住宅大厦连商场， 而另外2期为商场 ； 黄埔花园的大型商场─黄埔新天地为九龙区最大的购物娱乐中心之一，由多个专题商场组成，汇聚各类商品、环球美食及各式娱乐； ;和黄集团项目开发小结——港式开发模式，重产品、务实;产品：大气磅礴不乏细节的体现;营销：主要突出豪宅品质感;“城南地王”开发方向研判;城西地王VS城南地王;城西地王VS城南地王——成本、产品、营销方面比较本项目占优势;城西地王VS城南地王;城西VS城南——竞争带动了市场细分;我们的战场——营销主战场;我们的战场：报广，特别是商报占绝对主导地位，整体包装设计水平较高;现场包装：—和导示、室外广告牌（是必备的渠道，主调清晰，色系丰富，自成体系。整体包装水平较强，具有较强冲击力;室外广告牌：商业区、主干道、机场为主，机场延沿限制，使用度相对其它城市不高。;外卖场：市区外围大盘一般在市区设有;以远大都市风景为例：主要通过新闻炒作、强有力现场包装和客户活动造势，渠道较广，反而报广量极少;远大·都市风景营销模式——锣鼓敲响的买;我们的战场——营销主战场;客户的定位回顾和验证;成都中高端消费者，他们——;成都中高端消费者，他们——;客户购买决定的五个动机圈;直入消费者的心灵;成都总体营销现状;我们要超越市场，绝非仅仅依靠营销手段方面的创新就能实现！ 我们站在一个如此高的平台上，背负一个如此高远而坚巨的目标，只有质的飞跃，强势营销，一举立势，才能使我们突围市场，达成目标，取得成功！ ;消费者价值观以及其对中海的态度;工作的核心要求的思考;思考框架;1、成都里程碑式的楼盘取势研究分析;在成都，是这些楼盘在突围市场！它们影响消费者和行业，代表着一个城市的营销水准。;上河城：：“美术馆+建筑=左岸文化”;芙蓉古镇：建筑创新、休闲旅游结合的模式，以及“很成都，很中国”的高度;翡翠城 “420亩市政公园”一举奠定成功！;中海名城通过“品质+品牌” 取势;中海名城营销模式——低调、务实营销风格;普罗旺斯通过“另类的风格理念” 取势;清华坊 通过“中式建筑” 取势;金林半岛通过“成都的顶级价格” 取势;金林半岛——运用小众营销模式，像一首神秘的小夜曲;麓山国际通过“高尔夫+建筑” 取势;成都项目取势总结──资源的区域展示、创新营销模式最具大盘的竞争力;2、全国知名楼盘取势分析;全国知名的楼盘如何取势？;北京?建外SOHO通过“概念创新”取势;上海?世茂滨江花园通过“海派+高贵”取势;凤凰城通过“低价、实景、规模”取势;深圳?华侨城通过“区域资源整合”取势;深圳?四季花城通过“新市镇模式”取势;深圳?桃源居通过“清华学校” 取势;全国里程碑地产取势分析;3、中海大盘营销取势分析;中海项目营销取势模式;深圳·中海阳光棕榈园通过“异域风情场景+过程精品” 取势;深圳·中海阳光棕榈园异域风情场景如何打造——地标;深圳·中海阳光棕榈园异域风情场景如何打造——节点;深圳·中海阳光棕榈园异域风情场景如何打造——道路;深圳·中海深圳湾畔通过“过程精品+中海品牌”取势;深圳·中海怡美山庄通过“异域风情模式”取势 ;深圳·中海怡翠山庄通过“5+2居住模式”取