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我国城市化与房地产业发展的 Granger因果关系分析 吴淑莲 胡银根 吴淑莲，浙江金华人，山东财政学院工商管理学院副教授，博士。 胡银根，华中农业大学土地管理学院副教授， 土地管理实验中心主任，中国地质大学博士研 究生。 On the mutual developme nt relati on ships betwee n urba ni zati on and the real estate in dustry by the Gran ger causal relati on exam in ati on Abstract : Theoretically, there exist the mutual development relati on ships betwee n urba ni zati on and the real estate in dustry. Carryi ng on the Gran ger causal relati on exam in ati on to the time series data and then making the pulse response analysis by using the Eviews5.0 econo metrics software, this paper in dicates the mutual developme nt relati on ships in the long term and short term. ［摘要与告白］从理论上说，城市化与房地产业发展存在着互动关系： 城市化水平的提高 带动房地产业的发展，而房地产业的发展又促进了城市化水平的提高。 本文利用我国城市化 水平与房地产业发展的时间序列数据， 对两者的关系进行了 Gran ger因果关系检验，表明从 长期趋势分析存在明显的互为因果的关系， 进一步利用脉冲响应函数分析了两者的短期波动 影响。 城市化不仅是人口、生产要素向城市聚集的过程，而且是城市在空间数量上的增多、区域规模上的扩大、职能和设施上的完善以及城市的经济、社会、科技、文化等在城市等级体系中的扩散。中国城市化水平已从 1978年的17.9%提高到 2005年的43%城镇人口达到5.62亿人，但快速城市化进程中存在诸如注重外 延扩展而忽视城市内涵提升、土地利用粗放、缺乏明确的发展规划与具体的实施 步骤等问题；另一方面，房地产业在改善产业结构、经济结构、拉动内需、扩大 就业、提高人民生活水平、促进城市化等方面起到了积极的作用， 然而由于房地 产业在我国起步晚、发展历史短、经验不足，房地产业存在房地产投资增长过快、 投资结构不合理、房地产价格偏高、土地闲置与浪费等问题。 现阶段我国城市化与房地产业的快速发展及存在的上述问题促使本文研究 二者之间的关系：即从长期趋势来看，二者是否存在一种相对稳定的关系？如果 作者简介：吴淑莲，山东财政学院工商管理学院副教授，博士。 胡银根，华中农业大学土地管理学院副教授，中国地质大学博士研究生 *本文系教育部《城市化与房地产业协同发展问题的研究》 （项目编号02JA79002）资助项目 存在，那么其因果关系如何？从理论上说， 可能存在四种因果关系：城市化的发 展导致房地产业的发展；房地产业发展导致城市化发展； 二者之间相互促进，互 为因果；二者之间没有明显的相关性。如果城市化的发展导致房地产业发展，那 么合理地制定城市化的推动政策是非常有意义的；如果房地产业发展导致城市化 的发展，那么协调房地产业健康发展也是十分必要的； 如果二者相互促进，那么 应该促使二者共同发展；如果二者不相关，那么分别在各自的政策框架内运行。 一、城市化与房地产业发展指标的平稳性分析 指标的选取 一个国家和地区的城市化水平直接反映了该国或该地区城市社会进步和经 济发展水平，是衡量城市发展水平的重要标准。建立一套高效、合理的城市化指 标体系，对衡量区域城市化水平，引导该区域走健康有序的城市化道路将起到重 要作用。根据城市化的概念内涵、动力机制和城市化的目的、城市化进程的空间 运行情况，城市化综合评价指标体系应当包括人口指标、用地指标、经济指标、 社会指标、生态环境指标等。但在实际工作中，用来评价一个区域城市化水平的 指标就是人口指标，往往以人口城市化率（水平）来反映。采用该指标来衡量城 市化水平同其他几个指标相比，较简单易行。以城市人口占总人口的比例来表示， 城市人口是指城市建成区常住人口，是在户籍登记人口和抽样调查基础上的预测 数，是以户籍管理为依据、结合考虑了人口流动等有关因素确定的， 具体讲是以 城镇户籍人口和居住半年以上的流动人口为统计对象。 为了揭示房地产业发展的水平，本文选择以下指标：一是房地产开发企业完