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成本管理的工作思路 房地产项目管理包括投资成本控制、进度控制、质虽控制、合同 管理、信息管理、组织协调。而投资成本控制管理是房地产项目管理 中重要的组成部分。 成本控制管理强调的一种全面管理方法， 强调三全性即全员、 全 方位、全过程。 制定目标成本，目标成本是公司基于市场状况， 并结合公司的经 营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的， 经过努力所要实 现的成本指标。 明确责任成本体系，责任成本管理是在“组织架构”建立时就明 确责任成本体系的基本框架， 从而在“组织架构”的层面保证目标成 本的顺利执行。也可以按照项目投资的构成进行分解， 分解到执行主 体，落实责任到岗位，落实责任到人，最大程度的减少“目标与执行脱 钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”。 跟踪执行动态成本反馈， 项目实施过程中的预期成本， 通过实时 反馈目标成本和动态成本的差异， 帮助相关部门及时发现问题并解决 问题，实现对成本的控制。 业绩评估优奖劣罚，最后我们就可以根据执行的结果对相关的业 绩进行评估拿数据说话。 目标责任成本管理充分调动各项目各职能部门、 全体职工降低工 程成本的积极性。是实现全员参与、全面管理、全过程控制成本的一 种管理方式。 房地产项目的工程造价控制贯穿于项目运作的全过程。 即项目的 决策阶段、设计阶段、施工招标及合同签约阶段、施工阶段、结算及 后评等阶段都关系到房地产项目的总的成本； 所对应的全过程成本控 制是指包括项目投资估算、概算造价、预算价格、承包合同价、结算 价、竣工决算价的控制管理。 项目总投资主要包括土地征用及拆迁费用， 前期工程费用，基础 设施建设费用，建筑安装工程费用，公共配套设施建设费用，不可预 见费用，管理费用，开发间接费用，销售费用，开发期税费，财务费 用等等。 下面简述一下各阶段的成本控制的要点： 一、项目总投资估算阶段 项目总投资估算是项目开发前期的重要经济比较性成果控制文 件，是所有的经营活动的经济数据的估算， 是项目的总投资控制性文 件。 实事求是地搜集相关数据， 杜绝为了论证可行性而脱离实际， 盲 目设定相关成本经济技术指标； 成本指标的设定必须以事实和数据为 依据，科学的反映相应指标。 项目总投资估算的内容是指基础设施费、 建安工程费、公共配套 设施费、管理费用的制订和投资估算相关数据的汇总计算等。 项目进行了初步构思，初步确定了产品的类型、结构型式、建设 标准及相关收费标准等。 工作程序是投资估算制订的基础为项目定位方案以及相应的指 标；从项目意向开始，跟踪、配合集团相关部门进行调查相关资料， 准备、收集项目总投资估算的相应数据指标； 按照项目的实际情况进 行汇总编制。 二、项目总投资估算深化 项目总投资估算深化方案是项目开发产品定位时的重要经济比 较性成果控制文件， 是项目开发期经济数据的估算， 是项目的总投资 预算控制性文件。全面客观、满足开发大纲确定的利润要求。 项目总投资估算深化方案的内容是土地成本、 前期费用、基础设 施费、建安工程费、公共配套设施费、管理费用、开发间接费、营销 费、开发期税费、财务费用、销售收入等内容。 项目总投资估算深化方案的编制根据，总投资估算、项目总体 规划方案、产品类型、结构形式、建设标准及相关收费标准。 三、工程概算与设计 工程概算与设计一同制定，完整的反映扩初设计的内容，实事 求是的反映扩初设计阶段建安造价的原则。 工程概算的内容是建设项目内各个单项工程的综合概算书和 其他费用概算表，包括制订说明、总概算表、各单项工程综合概算书、 工程建设其他费用概算表、主要建筑安装材料汇总表等内容。 工程概算的制订标准及依据， 符合国家及行业的规定， 客观反 映方案阶段建安成本。如果概算结果影响项目投资收益与成本指标， 成本管理部可提出扩初设计修改建议。 四、项目总投资预算 项目总投资预算编制的原则，项目总投资预算编制遵循全面详 细、数据实事求是的原则 项目总投资预算的内容是土地成本、前期费用、基础设施费、建 安工程费、公共配套设施费、管理费用、开发间接费、营销费、开发 期税费、财务费用、销售收入等内容。 五、项目施工阶段成本管理 施工过程中的成本控制是成本人员投入时间及精力最多的阶 段，也是成本控制过程中最重要最繁琐的阶段。 参与主体工程招标、分包工程招标、甲供材料招标，提出合 理化 建议，保证工程在投资预算限价内招标。抓好成本预测和计划工作， 强化事前控制和合同管理。 通过加强过程成本控制，对施工过程中工程成本进行动态结算 管理、成本核算预警，达到过程结算及时、有效反映项目成本。 项目施工阶段成本管理的原则，准确计虽施工过程中的单项结 算，及时反映项目工程动态成本。 项目施工阶段成本管理的内容， 施工过程中的设计变更、 现场签 证的计算、审核，材料价差