酒店返租式销售方案.docxVIP

分户产权酒店公寓返租式销售方案（草案） 一、销售标的：在建酒店客房楼层 二、物业性质：商业地产 三、目标客户群体： 项目周边及附近城市有资产保值增值投资需求的中小型投资者 四、返租式销售方案说明： 、基本流程： 、购房者向开发商购买标的物业一间或多间酒店式公寓房，全款或分期支付。 、开发商或第三方酒店管理公司租赁购房者购买的公寓房，用于酒店经营，定期向购房者支付租金。 、租赁期结束，酒店租赁方将公寓房返还购房者，酒店客房自动转变为公寓物业管理模式，购房者得到租金收益及公寓房产。 2、附加方案： 为促进房产销售， 可根据项目实际情况增加以下对 投资方的增益方案（建议方案，可单独或搭配使用） 、营业项目增利方案：返租房产用于经营酒店，赠送购房者酒店的免费入住天数，在返租租金之外增加购房者的额外收益。 、搭配销售方案：可与其他投资理财产品组合成金融资产包，由两个或多个不同性质的投资项目组合而成，增加项目的回报率。 、回购方案：对于项目购买方承诺一定年限后可由开发商回购房产，作为投资方的风险控制保证， 具体回购方式可根据项目的实际情况操作。 五、销售方式详细说明： 1、项目建议售价：项目单套公寓房售价在 30~50 万元之间，合每平米约 7500~8500 元，项目总售价（ 422 间公寓房）约亿元。 2、返租方案：返租期建议在 15 年，返租比例每三年递增一次，分五期，第一期 1~3 年，每年返租购房款的 6%，第二期 4~6 年，每年返租购房款的 7%，第三期 7~9 年，每年返租购房款的 8%，第四期10~12年，每年返租购房款的 9%，第五期 13~15 年，每年返租购房款的 10%，返租期 15 年共计租金返还比例为购房款的 120%。以一套售价 40 万元公寓房为例，返租回报计算表格如下： 返租期 年数 年返租比例 月返租 年返租 返租总计 扣除贷款 返现总计 1 6% 2000 24000 24000 第一期 2 6% 2000 24000 48000 3 6% 2000 24000 72000 4 7% 2333 28000 100000 第二期 5 7% 2333 28000 128000 6 7% 2333 28000 156000 7 8% 2667 32000 188000 第三期 8 8% 2667 32000 220000 9 8% 2667 32000 252000 10 9% 3000 36000 288000 第四期 11 9% 3000 36000 324000 12 9% 3000 36000 360000 13 10% 3333 40000 400000 第五期 14 10% 3333 40000 440000 15 10% 3333 40000 480000 3、酒店经营预期分析： 房产经营项目建议为四星级标准维也纳国际酒店， 客房 220 间（共十层），装修开业投资额约 2000 万元，以第一期返租方案计算房租成本，约合元 / 天/ 平米（售价 8000 元/ 平米），根据项目当地酒店市场情况分析，酒店年经营预期如下表（开业前三年预期）： 单房数据 全店全年总计 项目 占比 （元 / 间/ 天） （万元） 平均房价 成熟期入住率 80% 单房日均营业收入 元 % 1, 万元 营业税金及附加 元 % 万元 客房成本 元 % 万元 人工成本 元 % 万元 能源费用 元 % 万元 销售费用 元 % 万元 低值易耗品 元 % 万元 运营费用 ( 维修办公等 ) 元 % 万元 经营成本税金合计 元 % 万元 经营毛利（ GOP) 元 % 1, 万元 房租成本（返租租金） 元 % 万元 折旧 元 % 万元 固定费用合计 元 % 万元 营业利润 元 % 万元 财务费用（刷卡手续费） 元 % 万元 加盟管理费用 元 % 万元 税前利润 元 % 万元 总投资 95, 元 2, 万元 现金流 / 天（净利润 +折旧） 元 % 现金流 / 年（净利润 +折旧） 20, 元 % 万元 综上：年可分配净利润约万元（已支付返租租金之后净得）