房地产项目投资环境分析与市场研究.pdf

项目投资环境分析与市场研究 本章要点： 1.市场分析是进行房地产开发可行性研究必要性和需求预测分析时的主要内容； 2.市场分析的方法：主要是利用定量和定性的方法，进行系统的市场调查、需求预测、市 场趋势综合分析。 3.市场调查的种类、方法和内容（投资环境、市场供给、消费者和市场竞争情况）1 投资环境影响因素示意图2 4.需求预测的方法和内容 房地产开发项目建设的必要性是可行性研究必须涉及的问题。在市场经济条件下， 分析房地产开发项目建设的必要性主要是分析和评价项目的投资环境，调查和分析项目 是否符合社会的需求，产品定位是否适当，这就引申出了市场研究问题；同时，通过对 项目的市场研究、分析，还要进一步测算项目在房地产市场的销售、价格趋势，这种测 算主要是区域房地产市场的需求预测，它是房地产项目科学决策的重要基础，没有科学、 合理的预测就不可能作出正确的决策。因此，投资环境分析、市场研究是房地产开发项 目可行性研究的重要内容和环节，是确保可行性研究的经济评价和技术分析结论正确的 前提。 第一节 房地产开发项目投资环境要素分析 考察在市场经济发展中起核心作用的资本运动的特征和规律，可以得知资本或投资有着极强 的增值属性，这种属性随着价值规律一起，在社会经济生活中要求人们遵从它的这种固有的、桀 骜不驯的品格。因而，要想取得良好的投资效果，就需要认识资本的属性和运动规律。决定投资 效果的因素，通常表现为其空间投向或投资区位选择，而这是由投资环境所确定的。 “投资环境”对于每一个具体地域来说是其既定的社会经济、政治法律、自然条件、地理区 位以及人们文化素质与观念等的总和。在进行房地产开发项目可行性研究工作时，对所研究的项 目进行投资环境分析，是房地产投资活动中最为重要的阶段和最为关键的环节。只有充分了解和 把握项目的投资环境，才能制定出正确的项目开发方案，作出正确的投资决策，“投资环境的把 握程度决定着项目投资效益的高低”已成为开发商的共识。 对于房地产开发项目而言，由于其自身的所具备的不可移动性，以及投资数额大、投资期限 长、影响因素复杂等等特征，投资环境的要素系统主要分如下几类：（1）投资优惠政策子系统， 包括投入优惠、产出优惠和其它优惠；（2 ）社会政治环境子系统，包括政治环境、法律环境、行 政效率等；（3 ）经济环境子系统，包括市场环境、经营竞争环境、基础设施、劳动力资源及素质、 科技创新、协作条件等；（4 ）自然地理环境子系统，包括地城区位、气候条件、资源条件及组合 1 手册之中 P104 房地产市场调查的内容 2 手册之中 P217 图2 －2 －1 1 等；（5 ）社会服务子系统，包括金融服务、生活服务等。每个子系统，根据需要还可继续细分。 各环境要素子系统既独立又相互联系，相互交织、相互影响、相互作用，具有一定的复杂性。3 据有关研究成果，一般房地产项目投资环境影响因素的层次结构模型如下图： 3 按要素存在的物质形态不同，可分为硬投资环境和软投资环境两类；按要素存在的范围分类，可分为宏观投资环境、 中观投资环境和微观投资环境三类；按要素内容的不同，有可分为社会环境、政治环境、文化环境、经济环境、法律 环境、自然环境、基础设施等若干类型。 2 社会秩序 硬件 社会服务 态度 社会政治环境 效率 社会信誉 决策民主性 管理透明性 社会制度 行政效率