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房地产专业基础知识 1?房地产 房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的， 具有整体性 和不可分割性。 房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属尖系， 在不同的所有者与使用者之间 可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。 地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属尖系，地产包括含地面及其上下空间， 地 产和土地的根本区别在也就是有无权属尖系。 房地产业 是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产 开发、建设、经营、管理以及维修、装饰 和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 4 ?地产开发 是将“生地”幵发成可供使用的土地（ “熟地”）。 房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内 对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。 土地类型 ——居住用地70年； ——工业用地50年； ■…教育、科技、文化卫生、体育用地 50年； ——商业、旅游、娱乐用地 40年； ——综合或其它用地50年； ——另外，加油站、加气站用地为 20年； 三通一平 是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通，场地平整。 七通一平 是指上下水通、电通、路通、 排污通、通讯通、煤气通、热力通 ，场地平整。 土地使用权出让的形式 ?协议出让 ?招标出让 ?拍卖出让 ?行政划拨 使用权有权出让的土地，必须是国有土地； 集体所有的土地必须办理征用手续转化为 国有土地后，才能转让。有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地， 还可以是连同地上建筑 物及附属设施一并出让的土地。 ?生地：待开发的土地 ?熟地：完成市政设施的土地 房地产市场 一级市场、二级市场、三级市场。 一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交 易市场。 二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、岀租、土地转让、抵 押等房地产交易。 三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。 商品房 是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是 可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。 福利商品房 是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带 有福利性质的房屋。 微利商品房与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主 管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。 经济适用房经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅。 自建房（集资房） 是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。产权由投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通 （按规定已补交地价的除外）。 房地产产权证 是房屋土地权属凭证合二为一，是房地产权属的法律凭证。 “五证” 房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有矢的规定在房地产管理 部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。 《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定 年限内某块 国有土地使用权的法律凭证。 《建设用地 规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政 主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证。（通过“招、拍、挂”在出让前已经通过 城市规划的标准。） 《建设工程规划许可证》：是有矢建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 《建设工程施工许可证》（《建设工程开工证》）：是有矢建设工程符合项目开工的条件，可以进入 施工阶段的凭证。 《商品房销售（预售）许可证》：是商品房进入市场的凭证。 “两书” ?《住宅质量保证书》 ?《住宅使用说明书》 商品房预售制度商品房预售制度是指开发商在建设中的房地产项目进行市场销售，由国土局制定 的一项提前销售制度。只有取得了《预售许可证》才能销售。 申请预售须备下列文件：?《房地产开发企业资质证书》副本及复印件?《土地使用权出让合同 书》和付清地价款证明（《国有土地使用证》）?《建设用地规划许可证》 ?《建设工程规划许可证》 ?《建设工程施工许可证》 商品房预售必须符合那些条件 ?交付土地使用权出让金?有 建设工程施工许可证 ?按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工 进度和竣工交付日期。 ?向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 房地产买卖合同 是由福建省建设厅、福建省工商管理局统一监制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品 房销售都须签订此合同