深圳房地产华强北项目投资分析报告12页WORD文档.docxVIP

WORD 文档，可下载修改 一、项目基本情况 1、区位概况和项目四至 项目地块位于深圳华强北商圈，该商圈被商务部授予“中国电子第一街”荣誉，其对于深圳市的意义和地位，类似于淮海路对于上海、王府井对于北京，不仅仅是一条商业街，更是存在于城市意向中的名片。目前，该商圈集中了赛格、华强、桑达、 华发等 20 多家上市公司总部；拥有赛格、华强、赛博、新亚洲等 10 多家大型家电专业市场，茂业、天虹等知名百货商场，形成了电子电器、通讯、百货、服装、金融证 券、房地产、餐饮等行业汇集的综合型商圈。 商圈内总商业经营面积达到 80 万平方米，日均客流量达到 53 万人次。 项目地块详细小区位图： 低档餐饮 士多店 嘉华批发 中高档 女人世界 餐饮区 地块位于华强北振华路和中航路交汇处的东南面，项目四至： 东面：华强广场， 36 层； 南面：新亚洲国利大厦， 32 层； 西面：中航鼎诚国际， 30 层； 北面：振华路，女人世界名店，嘉华批发市场。 2、周边环境和交通配套 办公环境： 项目周边商务氛围较浓厚，办公用户多是与电子、贸易相关行业的中小型企业。现有写字楼中，除部分新建写字楼外，原有写字楼品质不高； 居住环境： 华强北东区住宅项目较多，多数为深圳最早期开发的公务员住宅；另有燕南路 88 号、雍怡阁等少数 2004 后住宅项目。华强北区域的医院、学校、体育馆、公园等配套齐全，居住配套非常成熟和完善。 酒店市场： 该区域有 1 家 5 星级酒店、 1 家 4 星级酒店和 4 家 3 星级及经济型酒店。该区域的 酒店市场较为饱和，入住率也不佳，并且同罗湖口岸、福田中心区等区域酒店市场相比，缺乏竞争力。 交通配套： 华强北区域规划有地铁 1、2、3、7 号线，目前地铁 1 号线已通行，在建的 2 号和 3 号线将于 2011 年建成， 7 号线尚在规划中。 除轨道交通外，该区域的公共交通体系非常拥堵，特别是项目北面振华路、东面华强路。 3、项目规划指标 根据新大好实业发展有限公司提供项目地块改造规划说明，项目地块基本指 标如下： 序 号 项目指标 数值（㎡） 备注 总用地面积 其中：建设用 地面积 规划指标 容积率 14 建筑密度 44% 基底面积 3404 ㎡ 绿地率 20% 限高 —— 3 计容建筑面积 108310 按对方亿元报价 4 楼面地价 6094 元/ ㎡ 计 4、项目现状 项目地块为划拨用地，用地性质为工业仓储用地，但项目地块现有物业作为商业 与办公用房。资料显示，项目现用地单位为深圳骏嘉投资有限公司，实际控制人为新 大好实业发展有限公司，剩余 20 年的土地使用年限（土地年限从 1979 年 10 月 12 日 到 2029 年 10 月 11 日）。 项目地块内现为两栋由工业厂房改造加盖的建筑，总建筑面积约万平米，期间经 过多次改造，房屋性能受到较大破坏，质量一般（对方资料显示证载面积为 22000 ㎡，地上建筑物登记价为亿元） 。 5、项目属性特点界定 通过分析，本项目具有如下几点特点： 隶属深圳市市级商圈，中国电子第一街，日均人流量业额最大的综合性商业区；  50 万人次，是深圳目前营 地块周边人流量巨大，但外部交通很拥堵，特别是项目北面和东面道路； 地块属内街性质，使该项目知名度和昭示性均不佳；而四周更是均为 30 层以上建筑，这给项目昭示性带来较大影响； 项目占地小， 单层面积受制约。 项目总占地仅有平， 而 44%建筑密度使项目单层面积最大仅能为 3400 平，这使得项目无法与大型商业体、 Shopping-MALL 相抗衡； 项目产权复杂，谈判成本高。项目产权关系复杂，存在 了项目谈判成本和最终不确定性；  3 方业主，这都大大增加 地块用地性质为工业仓储用地，且土地年限仅剩 20 年，因此本项目若想合法开发商业办公性质物业，需通过变性、补交地价和招拍挂重新取得，这均给项目增加很大成本。 二、项目物业定位和投资规划分析 1、项目定位 根据对项目特点和属性分析，我们对项目整体定位为： 以商业为核心的中型复合地产， 复合业态包括商业、 商务写字楼、 SOHO商务 公寓。 定位诠释： 市级商圈的属性和地块自身素质， 都决定了本项目是一个以商业为核心功能的多业态复合地产； 在业态上，该区域的商务写字楼和以商务居住为一体的 SOHO公寓都具有很大市场； 而本项目的商业业态，则存在较大难点：交通和人流拥堵，动线较难组织；四周被包围成内街；地块占地小，单层面积不足，店前广场也拥挤。这些问题都将对商业的招商和运营产生较大影响。 2、项目市场分析： 商业市场租金分析 华强北商圈内商铺出租率良好，其中华强北沿线的临街街铺及百货商场的一层商 铺的月租金可达到 500-1200 元/ 平方米，特别是比较成熟的赛格广场、华强电子