2020房地产估价及其要素.ppt

2. 房地产估价及其要素 本章主要内容 2.1 房地产估价阐释 2.2 房地产估价基本原则 2.3 房地产估价专业人员与机构 2.1 房地产估价阐释 ? 2.1.1 房地产估价的含义 所谓房地产估价，是指专业房地产估价人员以房地产 为估价对象，根据估价目的，遵循估价原则，按照估 价程序，选用估价方法，并在综合分析影响房地产价 格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价 格进行的估计、推测或判定的活动。 正确认识房地产估价，应该把握以下两点 ： （ 1 ）房地产估价是科学、艺术与经验的结合； （ 2 ）房地产估价是房地产专业估价人员对房地 产本身固有价值的客观反映 。 2.1.2 房地产估价术语释义 1 ）专业房地产估价人员 专业房地产估价人员，是指经过房地产估价人员职业资格考 试合格或者资格认定、资格互认，依法取得相应资格并注册生效， 从事房地产估价活动的人员 。 合格的专业房地产估价人员，应该具备以下 3 方面的条件： ◆ 具备扎实的估价理论知识 ◆具有丰富的估价实践经验 ◆具有良好的估价职业道德 2 ）估价对象 ? 估价对象是指一个房地产估价项目中需要评估其客观 合理价格或价值的具体的房地产。 ? 从实物角度来看，现实中的房地产估价对象主要包括 以下几种： ①无建筑物的空地； ②有建筑物（包括尚未建成的建筑物） 的土地； ③建筑物（包括尚未建成的建筑物）；④土地与建筑 物（已建成的建筑物）的合成体；⑤在建工程（土地与尚未建成 的建筑物的合成体）；⑥未来状况下的房地产；⑦已经灭失的房 地产；⑧现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分； ⑨房地产的局部；⑩作为企业整体中的一部分或全部的房地产。 3 ）估价目的 ? 估价目的是指一个具体的房地产估价项目的估价结果 的期望用途，或者说是委托人委托进行估价的目的， 是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、 行政行为等的需要。 4 ）估价原则 ? 估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探 索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的 基础上，总结出的一些简明扼要、在估价活动中应当 遵守的法则或标准。 ? 详细内容见本章第二节 5 ）估价程序 ? 估价程序是指具体运作一个房地产估价项目的全过程 中各项具体工作的先后次序 。 ? 房地产估价的一般程序是： ①获取估价业务； ②受理估价委托及明确估价基本事项（包括估价目的、估价对 象、估价时点）； ③拟定估价作业方案； ④搜集估价所需资料； ⑤实地查勘估价对象； ⑥选定估价方法计算； ⑦确定估价结果； ⑧撰写估价报告； ⑨交付估价报告及收取估价服务费； ⑩估价资料归档。 6 ）估价方法 ? 3 种常用的估价方法： 比较法、成本法、收益法 ? 其他估价方法： 假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修 正法 ? 需要注意的问题： 每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有 时可以同时运用，以相互验证；有时是相互补充的， 但不存在替代关系。 ? 7 ）影响房地产价格的因素 经济、行政、社会、人口、心理、环境、国际等因素 （具体内容见第 1 章第 3 节“房地产价格的影响因素析”） ? 8 ）估价时点 估价时点是指评估价值所对应的时间 。 （具体内容见本章第二节“估价时点原则” ) 2.1.3 房地产估价基本假设 ? 公开市场假设 ? 继续使用假设 ? 清偿前提假设 2.1.4 房地产估价的必要性 ? （ 1 ） 土地使用权出让的需要 ? （ 2 ） 房地产转让、租赁的需要 ? （ 3 ） 房地产抵押、保险、典当业务的需要 ? （ 4 ） 房地产税收的需要 ? （ 5 ） 房地产征用拆迁补偿的需要 ? （ 6 ） 房地产损害赔偿的需要 ? （ 7 ） 房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要 ? （ 8 ） 企业发生有关经济行为的需要