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{营销策略培训}小户型营 销小户型房产营销 小户型营销小户型房产营销 一、小户型房屋营销的支持要素 1 、地段支持 小户型产品的地段支持因素主要有两个方面，一是小户型产品本身的 绝对地理位置，二是小户型产品的心理位置。小户型产品的绝对地理 位置主要是指小户型产品的地理坐标位置，其关系要素有该地和核心 商圈的绝对距离，交通条件、社区与街区功能规划、街区商业成熟度 等因素。小户型产品的心理位置，其关系要素有与核心商圈的心理距 离、与时尚消费圈连接的紧密程度、与前沿思想潮流圈结合的紧密程 度。小户型产品的地段因素对小户型产品的营销常常具有决定性作用。 因此我们研究小户型产品的地段因素，发现和挖掘小户型产品的地段 优势，常常成为小户型产品营销中的关键因素。为此我们将从我们所 列举的因素中对小户型产品的地段因素进行分析。 ◆与核心商圈的绝对距离： 与核心商圈的绝对距离，是小户型产品地段因素中最为重要的因素。 一个商业业态完全，服务设施一流，交通系统发达，时尚氛围浓厚， 思潮居于前沿地位的商圈，其价值本身就无与伦比。这些地段内，一 般而言，是高知识、高技术的知识产业云集的地方。因此这里也聚集 了大批的高文凭、高学历的高层知识文化精英。与之相匹配的是他们 的高收入与高消费。他们的消费通常成为这个城市的消费潮流的代言 人，从某种程度而言，他们就是这个城市时尚消费的代言人。因此在 这些地段的小户型产品一个最为通常的表现就是高价格，而且产品创 新也大多在这些地段。比如最先小户型的装修房营销，通常都发生在 这些地段，在我们的市场中，我们可以举例的便是解放碑比比皆是的 精装小户型产品营销。产品的创新与产品的高附加值是紧密联系在一 起的，综观解放碑小户型楼市，我们可以得出这样一个结论，即装修 房的价格在扣除装修成本后，仍远远高出清水房的价格。与装修房高 昂的价格相适应的是，该种产品的营销的先进性，重庆楼市中大多概 念产品都是由他们贡献的，而他们的营销推广费用比例也远远高出清 水房。他们通过大版面的硬性彩色广告与大篇幅的新闻推广则从意识 形态方面改变人们的消费观与产品价值观。而与核心商圈的绝对距离 越近，这种状态也就越明显。因此可以说小户型产品营销的繁荣程度 是由核心商圈为轴心，向外延展的。从上述论证我们可以发现，核心 商圈周围地区成为小户型产品革新，营销手段创新的温床。高附加值 的产品与革新性产品多在这些地方出现。因此我们可以得出这样一 结论，即与核心商圈的绝对距离越近，也就越适宜生产高附加值与革 新性产品，而产品营销成功的可能性也就越大。 ◆与核心商圈的心理距离 与核心商圈的心理距离是个相对概念，即随人的不同，对一个地理位 置的认识也不同。但是通常而言心理距离的远近，在城市内，与公交 系统的发达密切相关。公交系统越繁荣的地方，人们的心理距也就越 近。这种心理上的不同认知感，对小户型的营销显得尤为重要。小户 型置业者的目的有三个，一是单身或者丁克家族的终极用房，这类使 用者购买小户型物业，将之使用功能作为小户型的终极用途，比较注 重产品的使用功能；二是准单身与准丁克家庭将之作为过度房使用， 该种使用者，更侧重对产品临时性过度性功能；三是炒房族，他们关 注的是房屋的投资回报率与出租率。前两个目的的购房者，从当前我 们的城市人口结构，与社会经济与教育的发展速度来看，多数是年轻 一族（在老龄社会或者经济处于成熟期的社会或许例外）。在重庆表 现更为明显，当一个城市的中产阶层尚未形成之时，城市的年轻的白 领阶层就成为这个城市的主导消费潮流的代言人。由于城市经济的发 展阶段与我国教育改革的程度，在目前，我国的知识阶层大多集中在 25—35 岁这个年龄阶段。在这个阶段的年轻城市白领，如果不是家底 殷实，只能*自己创业来满足住房需求的话，大房对他们而言，无疑 是奢侈品，能够享受车房同时拥有的年轻金领人士，在我们的城市应 该说是一个相对小的范围。通过上述分析，我们可以勾画出城市小户 型的购买者中的前两种目的的客户的形态。即他们*自己的知识与能 力在我们这个发展的城市中，凭借自己的才识，经过几年的打拼，能 够在这个生活要求日益增高的城市中站稳脚跟。迫于城市生存的压力， 他们将大部分的时间用在了发展自己的事业上，因此时间对他们而言， 是第一重要因素。到达工作地与成熟商业街区的时间成了他们对住房 需求中的重要因素。因此在绝对距离相对较近的核心商圈因为价格的 高昂而让他们无法承受之时，时间距离的远近就成了他们选择房屋的 一个极其重要的因素。在城市的时间距离，通常是*直达的公交车来 计算的，因此公交系统的发达与否，即成了衡量心理