某房地产行业项目策划报告总结计划.docxVIP

某房地产工程策划报告 2004 年，小户型风云突起， A、B、C、D 四个楼盘相继推出 （ A 、 B 定位为超小户型精品住宅，目标客户群瞄准了城市白领阶层； C、D 定位于商 住公寓，目标客户群为成长型企业与城市白领。四个楼盘客群不同、但已形成 竞争之势），本案要想脱颖而出，不但要借助独有的地段优势，更要在 细致分析竞争形势、 客群心理的基础上找准细分市场， 做出特有定位， 本策划书将围绕这个核心展开。 一、 市场分析 2004 年上半年，x 市商品房成交 6883 件，同比增长 71.81% ；成交面积 93.68 万平方 M，同比增长 77.65% ；成交金额达 25.75 亿元 , 同比增长 110.72% 。 商品房销售情况对比表 总体 住宅 时间 件数 面积（万平 金额 均价（元/ 件数 面积（万平 金额 均价 （元/ （件） 方 M） （亿元） 平方 M） （件） 方 M） （亿元） 平方 M） 2004 年 6883 93.68 25.75 2749 6690 89.69 23.39 2608 上半年 2003 年 3906 52.73 12.22 2317 3792 48.26 10.56 2188 上半年 同比增长 71.81 77.65 110.72 18.64 76.42 85.84 121.49 19.19 （％） 2004 年相对于 2003 年出现如此快速的增长，受拆迁及人口因素影响较大， 房产作为一种需求弹性较小的商品，出现如此高的增幅，也从另一方面说明 x 市房产市场存在巨大的潜力。 2004 年上半年价格走势 2004 年上半年，商品住宅均价达到 2527 元/ 平方 M，甚至在五月份一度上升到 2801 元/ 平方 M 的高价，这从一个侧面反映出 x 市的住房供应远没有达到要求，在居民消费水平缓增长的情况下， 房价在如此高位运行， 表明当前房市供求略有失衡，这也是 x 市经济适用房（ x 首批经济适用房位于 X 区域，总建面 万平方 M）推出的原因之一。 房地产今年价格上另一个比较鲜明的特点是西部房产价格逐步向东部、 南部靠拢、拉近， X 路附近区域已达到 3800 元 / 平 M；而另一方面，在二手房交易 中，整体成交价格、 面积也呈现出上升的趋势， 进一步旁证了 x 市房地产市场需 求潜力巨大。 x 市 2004 年上半年需求状况 1、成交住宅类型分析 2、成交住宅价位分析 3、成交住宅面积分析 总体分析， x 市房地产在 2004 年上半年突出特点如下 ： 价格、成交量持续上升，市场潜力巨大； 居民收入与现有工程价格差距较大，经济房需求旺盛； 市区各区域价格逐步贴近； 小高层较受欢迎； 4000 元/ 平 M 是区分楼盘档次的一个可参考规范； 需求面积集中在 130 平 M 以下； 高档、高价住宅必须在定位上有所突破，才能打破竞争瓶颈。下半年，预测 x 房地产发展趋势如下： 下半年 x 共有 280 多综土地，计 1500 公顷获得合法身份，房价上涨将得到平抑； 2. 更多工程的上马，意味着下半年末到 2005 年 x 将迎来更为残酷的市场 竞争； 经济适用房的启动将进一步降低中低档房产价位， 中高档次房产受影响不大； 南部及城市核心地段房价将有进一步的攀升； 本案板块价位将获得更多的上升空间。 小户型市场预测： 小户型楼盘尚有一定上升空间； 客户群限制小户型楼盘进一步风行，客群分为两类：第一类是首次置业的中等收入的年轻客户群。这类人购买小户型的目的是自住；第二类是二次或者多次置业的投资型业主，他们购买小户型的目的也很简单，追求投资回报。而随着客户资源的迅速下降， 小户型的销售会陷入举步维艰的状态。 市场分流严重，郊区房源对两类客户群都存在比较大的冲击，经济适用房 的推出影响更大。 4. 总体趋势，小户型市场走低不可避免，预测黄金阶段不会超高 2006 年。 二、 产品分析 XXXX为单栋 12 层小高层建筑（地下一层） ，一、二层为公建部分，以体育运动场所、银行为主，三 -十二层为住宅部分，平层 19 户，建筑面积 40-160 平 M 左右，其中 40 平 M 以下 5 套、40－50 平 M8 套、90 平 M 左右户型 2 套、复 式户型 2 套、 140 平 M 左右户型 2 套。 小户型：北向 5 套、西向 4 套、东向 4 套，共计 13 套，户型基本为酒店规 范间格局，作为经典 SOLO 销售，市场认可度不存在太大问题； 中户型：东南向、西南向各两套，因为位置相对较好，基本不存在太大销售 难度； 大户型：南向及复式共 4 套，因楼盘仅为单体建筑， 缺少绿化及大的社区配 套，且户型南北不通风，黑厅、黑卫，总价太高，可形成强竞争性的楼盘过多， 客户可选择范