收购产业链下游场景公司、谋篇关联度较高的自营业务，物管行业迎来新变 局.docxVIP

目录 前言 5 收购产业链下游的场景公司，完善专业领域服务的同时扩大自身规模 5 电梯服务：收购电梯维保公司股权，尝试电梯自保服务 8 城市生活圈广告服务：收购广告运营商盘活在手社区、楼宇传媒资源，加速增值服务传媒业务发展 15 市政环卫服务：物业管理公司成为市政环卫新势力 18 谋篇关联度较高的独立自营业务, 形成独特的竞争优势和品牌效应 22 餐饮服务：高度渗透商办业态，使公司在外拓相关业态时处于有利地位 23 停车场服务：作为业主使用率最高的增值服务，目前收入贡献度相对较小 25 智能化系统：作为自营产品向业主销售，向中小物管公司赋能 27 商业运营：发挥业务协同效应，提供优质商业运营及管理服务 29 投资建议 30 风险提示 31 图表目录 图表 1： 收并购产业链下游场景公司、谋篇关联度较高的自营业务，物管迎来新变局 5 图表 2： 物管公司收并购的标的主要分为其他物管公司和其他业务领域的专业公司两类展开 7 图表 3： 部分物管公司收购其他业务领域的公司案例 8 图表 4： 电梯服务行业相关政策梳理 9 图表 5： 2019 年我国电梯保有量达 710 万台，14-19 年 CARG 达 14.6% 10 图表 6： 2019 年我国电梯产量 117 万台，15-19 年CARG 达 22% 10 图表 7： 物管公司通过收购电梯维保公司尝试电梯自保业务 11 图表 8： 时代邻里收购广东骏安电梯有限公司 70%的股权 11 图表 9： 物管公司电梯服务费确认的三种方式 13 图表 10： 时代邻里 2019 年电梯服务实现收入 2965.9 亿元，16-19 年CARG 达 73.6% 13 图表 11： 时代邻里电梯服务收入占公司专业服务收入的比重约 61%，占公司总营收 3% 13 图表 12： 时代邻里 2019 年专业服务毛利率因电梯服务业务模式改变有所下滑 14 图表 13： 碧桂园服务收购溧阳中立电梯 60%的股权 14 图表 14： 2018 年电梯海报广告的刊例花费增长达 24.9% 15 图表 15： 社区媒体规模生态初显 16 图表 16： 广告运营商是上游物管公司与下游广告主之间的重要桥梁 16 图表 17： 电梯海报广告媒体资源运营商为物管公司的下游场景公司 17 图表 18： 2017 年城市纵横电梯广告发布业务收入达 3.18 亿元 18 图表 19： 碧桂园服务社区传媒服务收入高速增长 18 图表 20： 2018 年城市清扫保洁面积为 86.9 亿平，2013-2018 年年复合增长率达 6.1% 18 图表 21： 2018 年城市生活垃圾清运量为 2.28 亿吨，2013-2018 年年复合增长率达 5.8% 18 图表 22： 目前市政环卫项目的经营模式主要采用 PPP 模式，增值服务的内容也在同步扩大 19 图表 23： 碧桂园服务中标寿阳县城乡环境卫生管理中心寿阳县环卫作业市场化运作项目 20 图表 24： 从经营范围来看，不少大型物管公司的工商登记内容与环境领域有诸多交叉 20 图表 25： 物管公司环卫领域合作项目与收购项目 21 图表 26： 雅生活服务与玉禾田签署环卫一体化项目战略合作协议 22 图表 27： 物管公司开展独立自主的自营业务 23 图表 28： 公司经营“怡己(IZEE)”餐饮系列的怡己咖啡、怡己三矢堂、怡己小厨及怡己烘坊 24 图表 29： 2019 年金融街物业餐饮服务收入 1782 万元，同比增长 22% 25 图表 30： 金融街物业餐饮服务处于亏损阶段 25 图表 31： 物业公司停车场相关业务主要分为停车场租赁管理及停车场销售业务 26 图表 32： 2019 年上市物管公司停车位服务收入明细 26 图表 33： 不同物管公司停车场服务收费内容略有不同 27 图表 34： 物管公司智能化相关服务内容汇总表 29 图表 35： 新城悦服务智慧园区服务 15-19 年的年复合增速为 120.9% 29 图表 36： 物管公司商业运营服务内容 30 图表 37： 2015-2019 年奥园健康商业运营服务收入年复合收入为 70.4% 30 图表 38： 奥园健康商业运营服务毛利率较高，稳定在 40%以上 30 前言 在过去的几年中，收并购同类型的物业供公司是规模突围、提速发展的重要手段。主要发生在大中型物管公司收并购小型物管公司、或收购物业项目等；如今越来越多物管公司将产业链下游的场景公司作为潜在收并购标的。同时，物管公司也在谋篇自营业务，加速多元业务与物业管理的协同发展。在过去几年在自营业务