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31 卜广胜策略机构 城市综合体运营模式 （ 1 / 2 ） 城市综合体开发运营模式 ? 大型综合体开发模式，需要强调整个项目的有序规划和功能互补，为使用者提供完备的商务功能和生活服务，对提升区域或城 市价值有着不可或缺的点石成金的作用 ? 对于一个成熟的城市综合体而言，项目开工建设完成后，后期项目的运营模式的选择，将决定项目日后的盈利能力、开发企业 的融资结构。由于城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅项目，长期持有的特性更是让开发商长期获利，目前主要有以下 两种运营模式： 出租持有经营为主 出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合 ? 深圳华润万象城属于这种盈利模式，华润中心一期的华润大 厦、万象城均以出租为主。 ? 一般采用这种模式经营的城市综合体往往位于城市核心区域， 拥有较高的商业价值，因此开发商一般会采用长期持有方式 经营，以期获得商业物业价值递增。 ? 这种模式出售比例一般能够基本收回投资，由于国内上市公 司资金实力有限，很多公司采用这种模式。 ? 随着越来越多的城市综合体以立体多功能开发为主，未来将 融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分销售实现的回款 也能在一定程度上解决城市综合体起初大量资金投入所造成 的资金紧张。 关键词：模式选择 盈利能力 融资结构 长期获利 32 卜广胜策略机构 城市综合体运营模式 （ 2 / 2 ） 都市综合体中运营管理模式 ? 都市综合体中各种物业功能有其各自的特性，因此，其物业的经营管理也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、 酒店的经营管理、写字楼的经营管理、公寓住宅的物业管理 ? 都市综合体中运营管理模式共有以下三种 开发商自行管理 ? 由出资方共同组建联 合发展总公司，进行 管理和提供服务，尝 试进行统一的物业管 理 ? 该种模式的产权形式 都是统一的，如深圳 的华润中心 国外的管理机构 参与合作管理 ? 由国外的管理机构 参与合作管理，还 有部分待零售商业 建成后输入管理或 委托国外机构管理， 例如凯德商用目前 开发的来福士广场 专业的物业管理公司 进行市场管理 ? 商业在管理上采用租赁模式， 以租代管，统一策划布局， 承租方提出方案和资金，由 物业管理公司协调开发商统 一进行装修 ? 专业的管理公司不直接从事 商业经营，而是从事整体策 划和管理，具体包括租赁管 理、营销管理、服务管理和 物业管理 33 卜广胜策略机构 上海新天地案例提示 （ 1 / 7 ） ? 目前较为成功的城市综合体的商业运营模式以上海新天地开发为代表的，“以开发商持有经营管理为主，分批开发、逐 层开发、创立品牌、持续开发” 关键词：分批开发 逐层开发 创立品牌 持续开发 利用商业部分 提升配套和品质 增加写字楼和 公寓等其他部分的 销售 利用写字楼、公寓等 其他部分的销售，沉淀并 满足商业项目资本需求 实现商业项目的持有 并获得长期稳定的回报 步骤一 步骤二 步骤三 先开发可以拉动项 目价值及可以收回资金 部分 再通过品牌提升及 资金滚动开发其余部分 34 卜广胜策略机构 上海新天地案例提示 （ 2 / 7 ） ? 太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础 ? 上个世纪 90 年代，上海政府实施城区改造工程，计划拆除大量 旧房，为配合卢湾区的开发，这一区域的老式弄堂也列入改造 范围 ? 1999 年，瑞安集团取得太平桥地区 52 公顷的土地，开始新天地 改造项目 ? 瑞安集团斥资 6.7 亿人民币，用于新天地地区近万人的动迁安置 ? 土地面积： 约 52 公顷 ? 总建筑面积：约 110 万平方米 ? 物业构成： 零售（ 14.1 万平方米） 酒店／服务式公寓（ 6.1 万平方米） 办公楼（ 39 万平方米） 公寓（ 51.4 万平方米） 人工湖绿地 ? 动工日期： 1999 年初 ? 开发周期： 15 年分期开发，预计到 2012 年完工 ? 开发商： 瑞安集团 35 卜广胜策略机构 上海新天地案例提示 （ 3 / 7 ） 1997 年 规划构想 1998 年 拿地 1999 年 新天地北里动工 中心绿地及人工湖动工 2001