房地产行业2021年度策略：不塞不流，不止不行.docxVIP

正文目录 行业：疫情不改强韧性，千磨万击还坚劲 5 新房销售：疫情打破稳态，但也见证韧性 5 二手房：城市表现分化，一线复苏迅猛 5 供给去化：去化率平稳印证需求成色，库存量近年持续提升 7 土地市场：供求双向复苏，溢价先升后降 9 政策：“三条红线”开启供给侧改革，调控定力贯穿“十四五” 11 房地产调控如期从“需求端”向“供给端”转移 11 需求侧：后疫情时代下因城施策回归常态 11 供给侧：“三道红线”完成监管体系闭环 12 流动性：回归适度中性，房贷利率下行阶段性结束 15 长期展望：房住不炒贯穿十四五，要素改革支持长期健康发展 16 需求端：户籍逐步开放，迎接存量人口红利 17 供给端：下放土地审批权，提高资源配置效率 18 企业：模式不破不立，龙头优势强化 19 销售：销售集中度进一步上行 19 扩张：疫情后拿地分化，地货比仍在抬升 19 融资：供给侧改革熨平“行业周期”到熨平“企业周期” 20 2021 年核心判断：销售、投资额同比增速下行，景气度呈结构性 24 施工：新开工面积同比下行 3%，施工面积提升 4% 24 销售：仍将保持平稳，预计销售额同比增 1.3% 25 投资：预计 2021 年房地产投资增速约 5.2% 27 多元化：大浪淘沙，看物管和经纪弄潮 29 物业管理：疫情难阻上市浪潮，政策、模式、业态红利提升长期韧性 29 穿越疫情周期，盛放行业价值 29 板块水大鱼大，助推去伪存真 30 迎接政策、模式、业态新红利，提升长期增长韧性 31 地产经纪：龙头领航存量蓝海，产业互联网融合发展 33 国内经纪业务的发展：从野蛮生长到规范创新 33 格局与未来：“一超多强”的格局，2C 与 2B 的争夺 34 平台模式创新：龙头引领产业互联网融合发展 35 投资策略：不塞不流、不止不行，从追求爆发到追求永续 37 仓位：公募基金地产持仓创 2013 年以来新低 37 估值：相对估值再现历史性底部 37 股息率：配置价值持续凸显 39 融资新政打破行业路径依赖，估值体系有望重塑 41 重点推荐标的 42 万科 A（000002 CH，买入，目标价 35.87 元） 42 金地集团（600383 CH，买入，目标价 19.26 元） 43 中南建设（000961 CH，买入，目标价 13.01 元） 43 华发股份（600325 CH，买入，目标价 8.75 元） 43 中交地产（000736 CH，买入，目标价 8.10 元） 44 招商积余（001914CH，买入，目标价 35.2 元） 44 新大正（002968CH，买入，目标价 69.75 元） 45 大悦城（000031CH，买入，目标价 6.33 元） 45 风险提示 46 图表目录 图表 1： 全国商品房销售面积累计值 5 图表 2： 全国商品房销售金额累计值 5 图表 3： 66 城新房销售面积当月同比 5 图表 4： 66 城分能级新房销售面积当月同比 5 图表 5： 20 城二手房成交面积当月同比和累计同比 6 图表 6： 20 城二手房分能级成交面积当月同比 6 图表 7： 20 城二手房成交套数热力图 6 图表 8： 25 城二手房涨价次数占调价次数比重 7 图表 9： 25 城二手房整体调价幅度 7 图表 10： 25 城二手房新增客源 7 图表 11： 25 城二手房带看量 7 图表 12： 26 城批准上市面积 8 图表 13： 10 城开盘去化率 8 图表 14： 80 城库存面积/去化速度 8 图表 15： 80 重点城市中一线城市库存面积/去化速度 8 图表 16： 80 重点城市中二线城市库存面积/去化速度 8 图表 17： 80 重点城市中三四线城市库存面积/去化速度 8 图表 18： 300 城土地累计供应建面/同比增速 9 图表 19： 各能级城市土地累计供应建面同比增速 9 图表 20： 300 城土地累计成交建面/同比增速 9 图表 21： 各能级城市土地累计成交建面同比增速 9 图表 22： 300 城土地累计成交金额/同比增速 10 图表 23： 各能级城市土地累计成交金额/同比增速 10 图表 24： 300 城及各能级城市土地单月成交溢价率 10 图表 25： 2014 年以来政府工作报告和政治局会议中房地产相关描述 11 图表 26： 7 月 24 日房地产工作座谈会 11 图表 27： 2019 年以