房地产行业2021年投资策略：2020的真与幻，2021的冷与暖.docxVIP

内容目录 前言 6 2020 的真与幻 6 数据看似“韧性”依旧 6 数据修复，是否意味着行业变“好”了？ 10 立足真实，理解现实 15 2021 的冷与暖 19 整体景气度延续下行 19 供给意愿降低，土地与开工继续走弱 20 销售转负，且幅度可能超过预期 21 投资趋弱，竣工兑现 21 政策基调趋于缓和 22 “旧贵族”的新看点：效率提升，多元开花 23 开发行业：提效率对冲降杠杆，促进价值重估 23 物业管理：长期空间广阔，中期确定性高增，期待单盘盈利提升 25 房地产中介：存量时代，黄金机遇 29 策略：立足真实，理解现实，静待估值回归 34 开发：估值修复在即，弹性或超预期，明确看好超额收益 34 物管：估值已极具性价比，阶段性调整已经结束 36 投资建议 37 国信证券投资评级 40 分析师承诺 40 风险提示 40 证券投资咨询业务的说明 40 图表目录 图 1：商品房销售额增速（单位：%） 7 图 2：商品房销售面积增速（单位：%） 7 图 3：代表性房企 20Q3 销售额增速 7 图 4：百强房企销售额增速 7 图 5：一线城市新房成交强势复苏 7 图 6：二线城市新房市场成交金额增速分化明显 7 图 7：房地产开发投资增速（单位：%） 8 图 8：建安投资与土地购置对开发投资的拉动 8 图 9：土地购置费土地出让金增速 8 图 10：300 城宅地溢价率有所上升 8 图 11：全国300 城商品房销售价格增速（单位：%） 9 图 12：300 城宅地溢价率有所上升 9 图 13：不同经济区住宅均价及同比增速（单位：元/平方米） 9 图 14：不同地区住宅均价及同比增速（单位：元/平方米） 9 图 15：新开工累计同比增速（单位：%） 11 图 16：新开工单月同比增速（单位：%） 11 图 17：龙头与大中型房企平均净经营资产（单位：亿元） 11 图 18：龙头与大中型房企扩表速度延续下降 11 图 19：龙头房企历年自由现金流（单位：亿元） 12 图 20：大中型房企历年自由现金流（单位：亿元） 12 图 21：部分房企历年自由现金流（单位：亿元） 12 图 22：部分房企历年自由现金流（2）（单位：亿元） 12 图 23：判断房企收缩的主动与被动之间关系到对行业景气度的判断 13 图 24：样本房企 20H1 债权现金流（单位：亿元） 13 图 25：样本房企 20H1 年有息债务收缩/扩张幅度 13 图 26：300 城宅地成交金额及面积累计增速 14 图 27：300 城土地市场供需关系并未扭转 14 图 28：300 城销售面积增速（单位：%） 14 图 29：百强房企销售额增速 14 图 30：新开工去化率仍处于下降区间 15 图 31：土地购置对投资的拉动趋弱 15 图 32：本年新开工明显后劲不足（单位：%） 16 图 33：库存连续 17 个月增加（单位：月） 16 图 34：新开工去化率与景气周期 16 图 35：300 城住宅供应面积及增速（单位：百万平米） 17 图 36：300 城住宅销供比 17 图 37：销售额增速自 2016 年开始持续下行（单位：%） 17 图 38：土地市场在 2016 至 2018 热度提升（单位：%） 17 图 39：新开工去化率与房企自由现金流存在比较稳定的负相关关系（单位：亿元） 18 图 40：高景气时期房企加速扩张 18 图 41：景气度高—周转快—ROIC 提升（单位：%） 18 图 42：20 家典型房企有息负债增速 19 图 43：有息负债增速降低的直接结果是扩表速度下降 19 图 44：新开去化率预计回落至 65%左右，对应行业景气继续下行 20 图 45：土地市场热度将进一步下降（单位：%） 21 图 46：新开工面临较大压力（单位：%） 21 图 47：预计 2021 年销售面积同比-11.1%（单位：%） 21 图 48：预计 2021 年销售额同比-9.1%（单位：%） 21 图 49：判断房企收缩的主动与被动之间关系到对行业景气度的判断 22 图 50：景气下行有望驱动政策回暖 23 图 51：归母 ROE 中财务杠杆的贡献比例 24 图 52：内地房企 ROIC 仍然取决于周期（单位：%） 24 图 53：内房 ROE 对财务杠杆的依赖明显高于其他行业 24 图 54：房企 ROE 的分解公式 25 图 55：房企有望从“高杠杆+低 ROE”走向“低杠杆+高 ROE” 25 图 56：居民服务业平均