房地产开发综合实训 分析可能存在的开发风险 房地产开发项目风险分析.pptx

19 房地产开发项目风险分析 摘要 项目概况 风险识别 视频详解 摘要 为了对南宁市青秀区柳沙路的一个房地产开发项目提供决策依据，我们做出了这份风险分析报告。在报告中，我们找出了房地产 项目中常有的七个风险因素并根据其风险级别排序和确定风险等级；最后，我们就不同的风险因素采取相对应的措施，并根据风险等级确定应对措施的力度。 摘要 案例项目概况 案例项目概括 这是位于南宁市青秀区柳沙路的房地产开发项目 宗地号：450103002009GB00625 出让面积为36743.78平方米（折合55.12亩） 土地批准用途：城镇住宅、零售商业 土地使用年限：城镇 住宅用地70年、 零售商业 用地40年  风险识别 风险识别 基于该房地产项目本身是一个相对较复杂的系统，因而影响它的因素有很多，影响的关系也是错综复杂，有直接的，间接的，明显的，不明显的；同时，各因素对该项目的影响大小也不相同，这样使得， 将所有因素逐一分析存在一定的难度 且得不偿失。所以在该项目中，我们应找出主要的风险因素，并且分析他们影响该项目收益情况的严重程度。项目开发主要的风险因素可以分为以下几类来考虑： 风险识别 1 开发经营风险类型分析、 通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险 变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。 主要是房地产开发随市场利率的变动而产生的风险 01 通货膨胀风险 02 市场供求风险 03 利率风险 市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险 04 变现风险 1、开发经营风险类型分析 政府有关房地产投资的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价策环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响。 自然损失风险是指火灾、风灾或者其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资风险。 06 政策风险 07 政治风险 08 自然损失风险 市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政府变、战争经济制裁、外来侵略、罢工骚乱等因素造成。政治风险且发生，不物造成损害，而且会引起-系列其他风险的发生，是房地产投资中危害最大之一。 05 利率风险 调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一。利率调升会对月生两方面的影响:一是导致房地产实际价值的折损,利用升高的利率对现金流折玛目的财务净现值减小，甚至出现负值;二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。 地块开发风险分析计算 盈亏平衡分析。是通过项目盈亏平衡点（BEP）来分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法，主要用来考察项目适应市场变化的能力和项目的抗风险能力。 敏感性分析。是通过分析、预测房地产开发投资项目主要因素发生变化时，对经济指标的影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的一种不确定性分析方法。 概率分析。其方法就是根据不确定性因素在一定范围的随机变动，分析确定这种变动的概率分布和它们的期望值及标准偏差，进而为投资者决策提供可靠依据。概率分析的方法主要有数学期望值法，得出的标准偏差越小则说明房地产开发项目的风险就越小。 01 02 盈亏平衡分析 概率分析 敏感性分析 风险分析计算 03 案例2-2  05 06 05 时间风险 06 持有期风险 企业盈亏平衡点的计算 某房地产企业年固定成本为5000000元，其正在开发的桃花小区单位产品可变成本为3700元/㎡，单位产品价格为6000元/㎡，单位产品销售税金和附加费为300元/㎡，全部计划建设房地产产量(建筑面积)为30000㎡，请计算该房地产企业达到盈亏平衡时的年产量？开发的桃花小区是否有利可图？ 由 X= F/（P-V-t） 可得盈亏平衡时的年产量计算公式是： BEPQ＝年固定成本/（单位产品价格-单位产品可变成本-单位产品销售税金和附加费） =5000000/（6000-3700-300）=2500㎡ 而该房地产企业开发的桃花小区面积为30000㎡，远大于2500㎡，是大有利润可赚的。 盈亏平衡点的分析评价：由上述计算实例可知，盈亏平衡点的值为越低越好。房地产开发投资的盈亏平衡点低，说明开发项目达到较低产量时就可以保本，开发项目的赢利能力强、抗风险能力大、生命力强，可以取得较好的经济效益，有较高的市场竞争能力。