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北京睿信致成管理顾问有限公司 睿信咨询研究：CBD 发展主要影响因素总结 文/睿信咨询合伙人袁伟达 成都JRC 是四川省为建设“西部金融中心”而规划的金融聚集区之一，其被定位为 “金融总部商务区”，成为承载“西部金融中心”目标落地的重要载体，成都JRC 公司 由此确立了“建立国内一流金融 CBD ”的目标，因此睿信咨询项目组对陆家嘴、金融 街、江北嘴、于家堡、伦敦加纳利码头、巴黎拉德芳斯等国内外重要的 CBD 的开发建 设进行了研究与总结，作为成都JRC 项目战略规划的参考。 中央商务区(Central Business District，简称CBD)指一个国家或大城市里主要商业活 动进行的地区。其概念最早产生于1923 年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。CBD 往往是城市发展和社会生产力发展共同作用的结果，国外的 CBD 由于拥有充足的发展 空间和时间可以自然形成，也有为了分担城市中心压力由政府引导建设而成，而国内的 CBD 则多是由政府引导规划建设而成。但无论国内还是国外，睿信咨询总结出CBD 在 发展中均具有以下特点。 第 1 页 共 3 页 北京睿信致成管理顾问有限公司 一、城市区位优势明显 城市区位为 CBD 的发展提供了发展空间和腹地。陆家嘴所在的上海及长三角地区 也是我国经济实力最强、发展速度最快的区域之一；金融街所在的北京是中国首都，是 政治、经济、文化中心；江北嘴及于家堡所在的重庆和天津均为直辖市；加纳利码头所 在的伦敦及拉德芳斯所在的巴黎均是首都，是多中心的所在地。 二、政策支持力度大 睿信咨询认为政策是推动 CBD 发展的直接动力，陆家嘴与于家堡都具有对外开放 的国家战略大背景，具有“先行先试”的优势政策；江北嘴享受西部大开发政策以及两 江新区十大优惠政策叠加；加纳利码头提供搬迁费用、免除开发商部分税费等；拉德芳 斯对市内存量企业转移给予拆迁补偿费和投资津贴等。 三、招商“存量与增量并重” 促进招商除了利用政策外，还可以通过转移存量、完善功能等策略来推动。转移存量方 面，如江北嘴利用政府的强势主导使重庆内的存量金融业转移，拉德芳斯向市内企业收 取拥挤费、向转移企业提供拆迁补贴和投资津贴，使原市中心的存量进行转移。 四、开发上“形象优先” 江北嘴和于家堡都是先期树立形象，提升价值，再分步出让土地，如江北嘴通过整 体拆迁降低成本，规划时体现文化特征，打造亮点，再通过控制开发节奏使土地升值， 达到投入产出平衡，于家堡初期以旷地绿带、中央广场、滨水公园树立形象，提升价值， 以金融学院、中高端住宅（含商用、居家办公）集聚人气。 五、运作上“政府主导、企业运作、多方参与” 国内外的标杆目前采取的运作模式基本均为政府主导、企业运作、多方参与。标杆 CBD 均是由是由政府发起推动的，政府在前期往往是主导力量，可快速促进产业的聚 集和功能的完善；多方参与则是调动各类社会力量与资本，实现资源的整合利用；而企 业运作往往差异较大，效果不同。 陆家嘴与江北嘴，政府均将土地作为资产注入平台企业中，使其具备土地的储备权， 可利用土地进行抵押贷款融资等；另外平台企业配备的资源也会影响其力量的发挥，以 注册资本金为例，陆家嘴开发为18.68 亿，金融街控股为30.27 亿，江北嘴投资为20 亿， 新金融投资为60 亿，几乎均在20 亿以上；拉德芳斯初期依靠银行贷款，后期政府“以 投资促发展”。 第 2 页 共 3 页 北京睿信致成管理顾问有限公司 六、平台公司业务结构上，多业务互动 标杆的平台公司在区域开发的同时都不断注重丰富业务结构，使一级开发与二级开 发联动，部分还向区域外发展，使企业达到可持续发展。如陆家嘴 2004 年提出转型， 从单纯土地开放转向房产+物业，2012 年开始向外发展，已经开拓了天津市场；金融街 2001 年从单纯土地开发进入房