2021年土地估价师考试资料第六部分地产开发与工程造价知识.doc

第六部分??地产开发和工程造价知识 土地开发 考点1：士地开发概念考点2：土地开发程序考点3：开发土地取得路径和程序考点4：土地开发过程管理考点5：开发土地转让考点6：土地开发成本组成 结合广东教材 了解：土地开发不一样形式 熟悉：土地开发过程管理，土地开发成本组成，开发土地取得路径和程序，开发土地转让。 掌握：土地开发程序 土地开发概念 1、土地开发概念熟悉土地开发是指单位或个人经过采取多种方法，将未利用土地改造成农用地或其它用地活动。2、土地开发分类：土地开发包含将土地开发成农用地和建设用地，通常分为土地一级开发和土地二级开发。(1)土地一级开发，是指政府实施或授权其它单位实施，根据土地利用总体计划、城市总体计划及控制性具体计划和年度土地一级开发计划，对确定存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设行为，包含土地整理、复垦和成片开发。(2)土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设行为。在本章以下内容中，土地开发是指将土地开发成建设用地，而且关键是指土地一级开发。 熟悉 二、土地开发程序关键掌握 关键掌握 1．开发主体土地一级开发工作关键由政府授权或土地贮备机构来完成，不管是包含农地征转用过程土地一级开发，还是使国有土地由生地变熟地土地一级开发，实施主体往往是政府授权一级开发企业或土地整理贮备机构。2．开发程序(1)计划编制首先要依据国民经济和社会发展计划、土地利用总体计划、城市总体计划和土地供给计划、土地利用年度计划和土地贮备开发计划，来编制土地一级开发计划。(2)前期策划依据已编制土地一级开发计划，原土地全部者或使用者在取得县(区)人民政府和镇级人民政府或上级主管部门同意后，向市级国土资源管理部门提出土地一级开发申请。市级国土资源管理部门受理申请并进行预审，委托土地贮备机构编制土地一级开发实施方案。(3)咨询意见和审批市级国土资源管理部门会同相关部门，包含计划、建设、交通、环境保护等部门，就土地一级开发实施方案提出标准意见。同时，土地一级开发项目包含征用土地，土地贮备机构依据计划和计划相关手续分别向所在区(县)政府提出征地申请，由区(县)政府按要求程序办理征地报批手续；包含农转用，向国土资源管理部门申办农转用手续；包含房屋拆迁，向房管部门办理房屋拆迁手续。土地贮备机构经过委托或招标方法确定土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签署土地一级开发协议。(4)组织实施开发土地一级开发主体首优异行拆迁调查、评定，按相关政策文件协商制订拆迁安置拆迁方案等等，并需经过政府主管部门审查经过。和此同时，进行一级土地开发开发商要立即做出土地计划方案，以核定土地性质、使用功效、范围、规模、开发强度等技术经济指标。完成以上准备工作，就能够针对地块实施拆迁、拆除、三通一平或七通一平等工作。(5)项目验收土地一级开发项目完成后，土地贮备机构负责实施，由市国土资源管理部门会同相关部门依据《土地一级开发协议》、计划和计划同意文件进行验收。验收合格建设用地，纳入政府土地贮备库。 三、开发土地取得路径和程序熟悉 熟悉 土地一级开发主体取得开发土地关键是国土资源管理部门或土地贮备机构经过招标方法来确定。国土资源管理部门或土地贮备机构依据经同意计划、计划、征地等文件和相关材料，组织编制招标文件，经同意后，通常由土地贮备机构组织招投标。 招投标根据政府确定程序进行，包含：1、核准招标方法和招标范围2、编制招标文件3、公布招标公告或发出投标邀请书4、对潜在投标人进行资格审查5、发招标文件并组织现场勘察6、投标人编制投标文件7、组建评标委员会8、开标、评标，提交评标汇报9、确定中标人10、发出中标通知书 四、土地开发过程管理掌握 掌握 一级开发监管关键依靠相关法规和协议约定来约束，监管关键目标是控制成本、控制开发进度和开发质量。现在关键有以下多个制度方法：1．实施重大事项或关键步骤审核制度，关键包含对征地方案、拆迁方案、大市政建设方案等审核。2．定时报表制度，报表包含一级开发进度报表、资金使用情况报表、手续办理情况报表等。利用定时报表制度来检验进度、资金使用、手续办理情况等。3．进度对比制度，经过对实际运作进度和一级开发单位投标承诺进度进行对比分析，监督开发进度。4．参与制度，贮备机构参与一级开发单位就项目拆迁、市政设计、施工等外包工作招标评标工作。关键形式是充当招标过程监督代表，检验招标工作公开、公正、合理、正当性，确保有真正实力企业中标。5．立案制度，要求一级开发企业立即提交协议、支付款项凭证、手续办理批复等文件资料给贮备机构立案。应该说明是，立案并不意味着贮备机构认可协议或支付费