2018曾家山方案提报.pdf

山水原乡梦，云尚理想国 川北文旅战略项目，“云尚·原乡”藏品之作 Part 1 ：项目初判断 1 ，资源没有问题 项目地块自然资源良好，唯一缺点是少点水，后期可以造； 2 ，产品没有对手 基本没有对手 ，虽有两个项目在建，但产品档次上根本不足以构成竞争 3 ，客源面无障碍 中国十大避暑名山+ 曾家山滑雪场，虽呈季节性爆发，但年客流总量30万+仍十分可观； 资源、产品、客群没问题 对本案来说只是基础，这不足以支撑项目成功运营 ， 在优势之上，对本案我们更应该着眼问题 问题1 ，知名度 导致“心理距离” 虽名列中国十大避暑名山，但相比七里坪，峨眉山等其知名度明显很弱， 导致客户心理距离增加，从而增大项目后期销售难点，客户心理认知不足 问题2 ，产品端 如何对接 客群 1200亩体量，开发周期紧凑，整盘+3系产品推广，如何实现精准对位； Part 2 ：解决“知名度”问题研判 参考案例1 ：三郎国际度假区 参考案例2 ：蓝光峨秀湖 参考案例3 ：保利石象湖 参考案例4 ：峨眉七里坪 不管是崇州三郎，还是江津石象湖在未开发之前都是名不见经传，客户同 样存在着心理认知而产生的距离问题。 解决之道：以项目代表地域，让资源成为IP ，让距离成就生活方式，降低 客户认知障碍，减少项目推广损耗 ，避免推广地域、推广项目的两线作战， 同时可与当地政府形成互动借势。 小结 作为广元乃至川北有史以来的第一个近郊中式旅游度假大盘，以广元高端产品水平的项 目+ 曾家山极致自然资源，利用地域效应建立市场壁垒，打造一种没有竞争对手的必胜 格局，让距离成为资源天然的优势屏障。 ——也就是说 ，中国十大避暑名山——曾家山极致资源，是市场认知的第一步。 建议案名调整： 云尚·原乡 曾家山·原乡 仅代表一个项目 代言一个区域，占位更高 VI及创意延展 Part 3 ：产品端 客群研判 奥维认为 ： 战略定位第一，广告包装其二 距离市区20余公里，几无生活配套，为数不多项目跟进 1200亩 “生地”，逆主流开发 曾家山项目——如何 【大笔】挥就，并且石破天惊 ！ 论开发模式——无疑是广元区域新模式、新思路； 论自然资源——本案世出无名，相对峨眉、九寨视为“小山水”； 论度假配套——本案单兵作战，无抱团优势，配套是硬伤； 谈生活方式——是一次在广元甚至川北区域的“前无古人之举”； …… 1200亩山间谷地，依山傍水，离城独立 容积率0.81 ，旅游度假/农牧体验/ 山地足球/酒店会议…… 墅院、洋房、公寓产品，皆让度假客群买单？ 3大产品客群界定 中低端投资者为主 低总价低门槛、拎包精装、空间实用 生态度假舒居 广元本地及周边度假 10万以内投资属产品必是热门 投资，资产配置客群 山水观林洋房 广元两小时经济圈内 川陕甘宁自用避暑客群 半度假半长住消费客群 面积小、有赠送、总价低、均好强 中式闲庭墅院