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镇江精功别墅项目 市场篇  PART1:城市层面认知  城市地位 联结三大都市圈的枢纽 镇江——长江三角洲边缘城市,镇江自身产业力不强 长三角第三梯队城市,苏南经济最弱区级市 三大经济圈地理接合处,将推动镇江经济发展与人居升級 都市圈城镇空间 都市圈 南京都成圈 ■ 城镇聚合轴 宁镇扬经济圈 宁通城镇聚合轴 沪宁城镇聚合轴 苏锡常都市圈  城市扩张 从“老城”进入“新城”时代 新城市扩张——新城区大范围建设,城市升级 老城区大量改造——城市动迁,形成新的城市中心及城市副中心城市变化 3个中心:商业中心+行政中心+居住中心 5个节点:老城区+南徐+丁卯+丹徒+南山风景区 镇江市住房建设规划(20060-2010) 商品住房用地分区指引 歌 图例 划主要新增居住用地区位 现划重点改请及整溜区位  垅市规划 中心城规划(2000-2020) 各区块城市功能分工明显,人口的扩散与导入速度依赖镇江未来城市产业经济的发展速度 丹徒新区(谷阳新城)在各新城中属于卫星城居住中心规划,是启动较早的板块 区块功能定位上看,谷阳新城居住性质最强,但由于区位原因,规划成型周期难以确定 分区 板块 用地面积规划人口 (km2) 功能 主城核心区 城市主中心区,商业金融旅游服务中心 南徐新城 行政、文化、商务和生活居住区 丁卯新城 大学城和光电子高新技术产业区 谷阳新城 高新技术产业、第三产业和生活居住区 南山风景区 2 休闲度假、森林公园 西翼(高资、龙口) 15 港口、基础产业带、区域物流中心、城市生活区 东翼(大港、谏壁) 3 2.5 基础产业带、城市生活区  新城对比分析 板块 区域特征 市政引擎 发展阶段 南徐新城政府重点打造区域,与南山风景区 规划初定,处于启动初期,政府搬 为邻,但缺乏产业支撑 市政府搬迁 迁时日未定 丁卯新城高新技术产业区,配套滞后,发展高新技术产业区+大学城发展多年,产业发展相对成熟,但 后劲不足 城市配套尚未启动 谷阳新域自然环境优美,但区位因素导致城 市发展滞后,发展机遇难以确定 区政府+高新技术产业 调整发展阶段,产业启动初期 三大新城对比 大新城,政府财力有限、分散,新城建设周期缓慢 南徐新城代表城市未来,从政府层面得到的支持最大,虽远景美好,但目前发展最滞后 丁卯新城产业优势最强,但同样配套滞后,住宅产业发展空间相对较小 谷阳新城与城市衔接最不紧密,虽然作为新居住中心定位,但配套依靠自身完善,住宅产业更多依 靠价格带动,成长周期相对较长  丹徒板块 丹徒新区分区规划 中部片区进一步发展住宅和新区行政、商贸金融、文化娱乐中 西部片区充分利用十里长山、水库等优越的自然生态环境,发展成高档次居住区 东部片区结合便捷的交通和现状工业进一步发展工业区  板块四大优势 板块三大威胁 丹徒新区由于开发度 生态化具备良好的生态环境条件 好的支撑 了很1认知度低新区楼盘在镇江传练消费者 目中认知度较低 丹徒新区已经形成了初步的 现代化 现代化城市雏形,在与其他 几大板块竞争中具备一定的 丹徒新区的配套是从一片空 领先优势 配套不足 白开始,绝大多数楼盘靠政 府投入来解决这一问题,风 丹徒新区将是镇江的南大 险较大 潜力大门,其交通枢纽的优势将逐 步体现,随着高新产业区的 建设,区域经济的发展潜力 板块之间的竞争大,尤其是 竞争激烈 江滨、丁卯、南徐的冲击 此外板块内项目由于市场面 性价比丹徒新区目前处于镇江的价 狭窄,竞争激烈 格低洼,并且产品线丰富 档次相对较高  板块发展预判 长期优势明显,短期劣势严重 、周期:》13年 从规划的角度,丹徒新城的完全建成还需要13年时间(到2020年) ·但从镇江经济发展水平和三大新城同时建设现状来看,财力有限和政府导向的倾斜主要 集中在南徐和滨江板块,丹徒依靠自身积累建设周期客观上被拉长,入口导入慢 、近期节点:2009-2010年 板块已建成住宅面积近200万平米,已逐步交付使用,但由于配套和交通问题,严重影响 了入住率和市场预期 经过一轮调控之后,丹徒板块重新走上地产爆发局面 随着各楼盘的交付,板块迎来配套的第一次植入,学校、医院、农贸市场等配套已经开始 建设或交付使用,综合功能基本兑现——关键是市场和客群的双向博弈中,政府和开发商 能否齐心协力导入配套  城市结论 总人口296万,市区65万 商业集中在大市口 市场容量短期难以放大 现状 年人均GDP约4000美金 工业集中在东西两恻 房价举步不前 居住集中在山、江之