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横梁项目调研报告 一、六合乡镇房地产市场发展状况 近年来各乡镇的房地产开发增幅明显，开发量增加至上万甚至几十万平米，已从单幢开始迈向群楼，从局部自建到成片成区规模化经营，但除聚贤新城等个别楼盘外，单个楼盘体量小，一般为5万平米以下。建筑形态以多层带底商的公寓为主，部分小型自建别墅为辅，价格方面，住宅为900---1300元/㎡，商业为1300--2400元/㎡ ，销售周期平均在1年—2年 ，购房者多数是从周边农村上来的，部分为镇区内换房的，很少一部分为南京过来的。 1）马集镇 楼盘名称 建筑面积 销售均价 开盘/交付时间 销售率 建筑类型 住宅主力户型、面积 主力总价 销售周期 圣马丽都 21000平米 住宅 1228 商铺：2325 2006.1.16/ 一期06.3竣工 商业共计80套，销售率20％； 住宅共计120套，销售率95％ 多层+底商 114.05 13.6万 1年 2）程桥镇 楼盘名称 建筑面积 销售均价 开盘/交付时间 销售率 建筑类型 住宅主力户型、面积 主力总价 销售周期 编钟公寓 14000平米 住宅： 971 底商：1300 05.3/ 上网170套，已售128套， 销售率75％ 10栋多层 78平米两房； 105平米三房 11-14万 2年 3）八百桥镇： 楼盘名称 建筑面积 销售均价 开盘/交付时间 销售率 建筑类型 住宅主力户型、面积 主力总价 销售周期 聚贤新城 200000 住：1200 商：2000 未开盘 认购意向20% 以多层为主 81-130 10-14万 2年 楼盘名称 建筑面积 销售均价 开盘/交付时间 销售率 建筑类型 住宅主力户型、面积 主力总价 销售周期 招贤公寓 10743 1354 06.7.8/ 已销售60% 多层 80-120 12-15 1年 4）瓜埠镇： 楼盘名称 建筑面积 销售均价 开盘/交付时间 销售率 建筑类型 住宅主力户型、面积 主力总价 销售周期 太平北苑 10000 1280 06.1 已销售90% 多层 60-100 10-13万 1年 梅亭雅苑 14400 1480 07.1.26/ 一期40套已售完.二期92套住宅及21套商业在售,目前仅售8套. 多层 85-107 11-14万 1年 横梁镇房地产市场状况 横梁地处南京市六合区东部，距六合城区约10公里，东与仪征青山镇接壤，南与本区瓜埠镇、东沟镇毗邻，西与灵岩山相连，北接新篁镇；全镇共辖16个行政村，总人口44000人，街道常住人口9800人；全镇形成集服装、玩具、塑料、化工、金属、建材等10多个行业，中小企业约150家，其中员工人在1000人以上的就有苏美达长江制衣、永兴服饰、翔缘制衣、极目玩具4家；目前小城镇建成面积已达1.3平方公里，进驻居民12000多人，总建筑面积34万平方米；建有梵天路、宁通便道、兴镇路、宝石路、雨花路、山东路、王子路等多条主干道。 横梁镇房地产市场以自建房为主，近年来自建的商住楼新增约1600多幢，29万平方米，自建房以本地人消化为主，供大于求，成交价约900-1200元/㎡左右，近几年售价缓慢增长200元/㎡左右。 其中比较突出自建房小区有姚徐农民居住集中区，规划约80幢独立、双拼别墅，独立别墅270㎡,售价33万/套，双拼别墅230㎡,售价27万/套，小区规划有篮球场、健身器材区、儿童乐园、麻将会所等配套，绿化及物管一般化；购买人群以南京人和镇上本地居民为主，99年就开始建造，没有两证，最初仅仅售10万/套左右，还不是很好卖，现在由于一部分和本地有联系关系（当地就业、当地亲戚等）的南京人的购买，价格逐步上涨到27－33万/套，不足：1、没有两证，不方便转让2、没有别墅周别的自然环境和高品味的内部配套（没有特别的卖点）3、规划设计一般，兵营式排列，套型全部一样，导致营销中的灵活性、针对性差4、基本没有营销计划，没有作系统性的推广，卖点不清晰。 横梁老街后的自建联排商住楼，由市容叶老板建造，总面积5万平方米，共30多间，每间130平方米左右加30平方米左右的露台，售价13万，无证，大多为市容队及老菜场原做生意的老板购买，还有一部分抵给工程队的老板，该自建房计划做横梁的小商品市场，也就是说市容将取缔街道的小摊小贩统一到该市场做买卖。 博敖住宅楼，1幢36套，大套112平方米，三房两厅两卫，小套86平方米，三房一厅，建筑设计一般，外墙普通涂料，内部全毛坯，大院内自行车库，三楼1300，二楼1250，代办两证，可让价几千元不等，销售状况不佳。 兴镇公寓是位于横梁兴镇路的商品房，一楼为商业部分约700平方米为上海华联超市，二楼也为商业部分，其余为住宅共24套，套型有83、97的两室两厅；103、107的三室二厅，最高报价1428元/平方米（3楼）、1388（4楼）、