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第八章 开发强度导向 土地开发强度作为城市政府科学、 合理管理城市的重要方法和手段之一， 城市开发强度应依据区域经济、社会、生态环境、产业、交通等因素的具体要求， 以“科学用地、节约用地、促进城市可持续发展”为指导思想，以改善城市环境为前提。综合考虑各类土地的使用性质、 区域位置、周围的基础设施条件及空间环境条件等。 运用微观经济学的原理， 借鉴发达国家和地区的经验， 在宏观层面上，确定城市开发总量和城市整体开发强度； 在中观层面上， 建立城市开发强度分区的基准模型和修正模型， 进行各类主要用地的开发强度分配； 在微观层面上，以街区作为容量控制单元，制定地块开发强度细分的原则。 一、宏观层面——城市整体开发强度 城市总体规划确定的用地规模和人口规模为土地供求关系提供了基本参考。根据城市社会和经济发展的未来趋势， 结合相关经验的类比分析， 可以推测各类建筑的需求数量以及占城市建筑总量的比例。 在许多情况下，基于环境标准所确定的城市整体开发强度和根据社会—经济发展需求所确定的城市建筑总量之间并不完全一致， 需要在社会、经济和环境的综合权衡基础上进行价值判断。 城市整体开发强度的上限方案能够提供较为充足的建筑总量，但由此带来环境标准的明显下降； 城市整体开发强度的下限方案能够确保较为理想的环境标准， 但与社会—经济发展的建筑总量需求相距甚远； 最终选择的城市整体开发强度则是社会—经济发展的空间需求和可接受的环境标准之间的综合权衡。 对于民和城市实际情况来说， 考虑到城市独特的自然地形地貌特点， 其环境容量应保证一定的限度从而确保在生态方面的安全性问题。 因此，土地开发强度具体量化指标应是介于一定的范围之间而不是具体的数值， 根据城市用地规模和人口规模以及相关经验数据各类用地开发强度具体如下表： 表 8-1 城市建设用地整体开发强度控制表 序号 用地性质 容积率 建筑密度 建筑限高 绿地率 （%） （m） （%） 1 居住用地 ～ 20～45 75 ≥ 30 2 公共设施用地 ～ 15～50 99 ≥ 20 3 工业用地 ～ 30～45 25 ≥ 20 4 绿地 — — — ≥ 75 二、中观层面——城市密度分区 在城市整体开发强度确定以后， 开发强度分区仍然是十分重要的， 对民和城市开发强度的分区包括基准模型和修正模型两个阶段。 （1）基准模型遵循微观经济学的效率原则，以交通区位、服务区位和环境 区位作为开发强度分区的基本影响因素。 理论假设是区位条件越是优越， 开发强度也就应当越高，这意味着城市公共设施可以得到最为有效的利用。 对于民和城市总体规划来说，基准模型根据交通区位（如城市主次干道） 、服务区位（如城市的主次商业中心）和环境区位（如城市的主要公共绿地）的空 间格局和影响权重， 采取计量化的精细方法， 将城市空间划分成为若干基准开发强度分区，并对各分区具体指标进行指导性控制。 基准模型是普遍的和全局的开发强度分区模型。 基准模型的普遍性意味着每个城市的基准密度分区都需要考虑将交通区位、 服务区位和环境区位作为基本影响因素；基准模型的全局性是指交通区位、 服务区位和环境区位的开发强度分布影响涉及到城市空间的整体而不是局部。 （2）在基准模型的效率原则基础上，引入其它相关原则，如生态原则（生态敏感地区）、安全原则（不良地质地区）或美学原则（城市设计的形态考虑）等等，对于基准模型进行逐一修正，对局部地区的开发强度提高或者降低。 修正模型是特殊的和局部的开发强度分区模型。 修正模型的特殊性意味着并 不是每个城市的基准开发强度分区都会需要进行相同的修正。 比如城市某些地段属于生态敏感地区， 还有一些地段属于不良地质地区。 修正模型的局部性是指基于生态、安全、美学或其它原则的各项开发强度修正只是涉及城市的局部地区，使城市开发强度分区更为精细化。 在基准模型经历了各项局部修正以后，形成城市开发强度分区的扩展模型， 包括基于效率原则的基准 （或称为一般）开发强度分区和基于其它原则的修正 （或 称为特殊）开发强度分区。各类建筑（如居住、办公、商业和工业等）的开发强 度分配在满足建筑总量需求的前提下，应当遵循微观经济学的区位理论。第一， 在同一开发强度分区， 各类建筑的开发强度通常是不同的。 比如，在城市中心地区，办公建筑的开发强度应当高于居住建筑的开发强度。 第二，从高开发强度分区到低开发强度分区， 各类建筑开发强度的递减幅度也是不同的。 比如，办公建筑开发强度的递减幅度一般大于居住建筑开发强度的递减幅度。 基于以上分析，通过在城市基准模型分区基础上对民和城市影响土地开发强度的几个因素进行扩展分析， 参考同类型城市的相关数据得出城市开发强度的最终扩展模型分区如下表： 表 8-2 民和城区开发强度分区控制表 用 建议控制指标 地 用 地