第三章房地产开发制度-教学.pptVIP

二、工程勘察内容： 1.地形地貌； 2.工程勘察； 3.地下水、地表水的勘探； 4.气象调查。 三、设计工作的基本内容 1.总体设计； 2.单体设计； 3.建筑构造设计； 4.抗震设防。 第四节 建设工程项目的招标和投标 《招标投标法》 建设工程招标投标是指建设工程发包人单方面阐述自己的招标条件和具体要求，向多数特定或不特定的勘查单位、设计单位及施工单位等承包人发出邀约邀请，被邀请人向发包人发出邀约，进而由发包人从中择优选出交易对象并作出承诺的行为。 一、招标项目范围 (一)必须进行招标的项目范围 1、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目 2、全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目 3、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目 施工招标投标主要是通过竞争择优选择施工单位，使开发建设项目做到质量优、工期短、造价合理。 、 案例分析 某市越江隧道工程全部由政府投资，该项目为该市建设规划的重要项目之一，且已列入地方年度固定资产投资计划，概算已经主管部门批准，征地工作尚未全部完成，施工图及有关技术资料齐全。现决定对该项目进行施工招标。因估计除本市施工企业参加投标外，还可能有外省市施工企业参加投标，故业主委托咨询单位编制了两个标底，准备分别用于对本市和外省市施工企业投标价的评定 。 该项目施工招标在哪些方面存在问题或不当之处？ 1、征地工作尚未全部完成，尚不具备施工招标的必要条件，因而尚不能进行施工招标。 2、不应编制两个标底。 工程项目实行施工招标必须具备以下条件： （1）初步设计及概算已经审批，有施工图或有能满足标价计算要求的设计文件； （2）开发工程项目已正式列入年度建设计划，资金、主要材料、设备的来源已基本落实； （3）建设用地的征购及拆迁已基本完成； （4）招标申请报告已审批同意。 技术经济系 1、招标申请 当地建设主管部门或其招标办提出 招标申请书应当包括以下主要内容：项目名称、情况、概算；开发公司负责组织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称；资金来源及落实情况；图纸、场地等情况是否具备招标条件；招标方式。 2、编制招标文件，编制标底并送审，制定评标、定标方法 ?招标文件的主要内容： 工程综合说明，包括项目名称、地址、现场情况和对投标单位的资质等级的要求等； 必要的设计图纸和技术资料； 单位工程分部分项工程量清单； 标价汇总表的格式及工程价款结算方式； 对施工工期及质量要求； 投标须知，包括标书编制和投送的要求，投标、开标日期及地点安排等； 合同主要条款。 3、发布招标公告 （1）发布招标公告时间。 （2）公告发布方式。 （3）公告内容。 招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间、履约保证金的数额、缴纳和退还方式以及获取招标文件的办法等事项。 公开招标 ??由招标单位通过报刊、广播、电视等转播媒介发布招标通告，公开请承包者参加投标竞争。凡具备规定条件的单位都可自愿参加投标。在众多的投标单位中选择报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。 这种公开招标方式，由于参加投标的单位较多，所以审查投标资格及其标书的工作量较大，招标费用开支较多。 ??公开招标一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易掌握的大中型工程建设建设项目，以及采购数量多，金额大的物资设备、材料的供应。 邀请招标 ??招标单位不公开发布招标通告，而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通知书或邀请函，然后根据各单位回函答复情况，确定投标对象，请他们参加招标项目的投标竞争。 ??邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉方面比较了解和信任，所以组织工作比较简单。不仅可以节省招标费用、缩短招标工作的周期，也可以提高投标中标率。 ??邀请招标属于有限竞争性招标，这种招标方式限制了竞争范围，有可能失去优秀的投标者。 　4、资格预审 　　资格预审是指对愿意承担招标项目的投标人进行的财务状况、技术能力、资信等方面的预先审查。目的是选择确有承包能力的投标人。 　 5、分发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场勘察和招标文件答疑； 6、投标 对投标人主体资格的要求。 投标时间 　　投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。 投标方式 　　投标人按统一格式密封送达或邮寄到投标地点。中标人对邮寄投标方式有特别要求的，从其规定。 四、房地产开发过程的主体 （一）类型 1.建设单位 房地产开发公司(开发商、发展商) 2.各类其他公司 承包公司 (承包商、建筑商) 技术服务公司 （设计院、项目咨询公司、招标代理公司、监理公司 ） 3.政府管理机构 房地产开发企业 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发