华润万象生活-市场前景及投资研究报告-商业运营龙头傲立，综合业态物管.pdf

[Table_StockInfo] 2020 年12 月29 日 持有 （首次） 证券研究报告•公司研究报告 当前价：35.60 港元 华润万象生活（1209.HK） 目标价：41.32 港元 商业运营龙头傲立，综合业态物管王者 投资要点 西南证券研究发展中心 [Table_Summary]  公司是领先的商业运营及物业管理龙头，住宅物管布局核心城市，盈利能力持 [Table_Author] 续改善，未来潜力大；商业运营品牌高端，效益规模行业领先，极具稀缺性。  全业态综合性物管龙头，竞争优势得天独厚。公司 2020H1 实现营业收入31.3 亿元，同比增长 19%，实现核心利润3.6 亿元，同比增长 103%。公司作为“住 宅物管+商业管理”的稀缺标的，管理规模不断提升，2020H1 公司物管面积 1.07 亿平，商业运营面积为 561 万平，全业态综合管理形成协同效应，公司在住宅 物管（一二线）、购物中心运营及写字楼物管领域均位居行业前列，公司 2017-2020H1 综合毛利率由13%提升至24%。 [Table_QuotePic] 相对指数表现  住宅物管布局核心城市，盈利能力持续改善。2020H1 公司住宅物业在管面积为 华润万象生活 恒生指数 1 亿平，公司进行内生外延双向拓展，一方面受益于华润置地强劲支持， 33% 2015-2019 年华润置地销售额CAGR 达18%，2020H1 末土储已达7109 万方； 26% 另一方面公司积极外拓，第三方面积占比提升至 18.4%，仍有较大提升空间。 19% 公司业务聚焦一二线，管理面积中一二线城市占比达 73%。2020H1 公司住宅 12% 物业综合毛利率提升至 10.9%，仍有较大提升空间。公司社区增值服务营收占 5% 比7.5%位居行业下游，但已具备高消费力业主、综合性服务平台及商家资源， -1% 20/12 增值服务发展潜力较大。 数据来源：聚源数据  商业管理龙头傲立，规模效益双向提升。公司拥有“万象城”和“万象汇”两 大品牌，是国际品牌国内最大的合作伙伴，重奢购物中心数量居全国首位，高 基础数据 端的产品定位及海量国际品牌，促进项目创造超额收益，2019 年公司加权平均 [Table_BaseData] 52 周区间(港元) 28.0-37.25 租金达 291 元/平/月大幅领先同行。公司成熟的运营管理能力叠加消费升级趋 3 个月平均成交量(百万) 19.81 势，带动项目运营高效运转，2017-2020H1 出租率始终保持在 94% 以上， 流通股数(亿) 22.82 2017-2019 年公司购物中心零售额由 359 亿元增至 655 亿元，单方销售额由 市值(亿) 812.57 9920 元/平/年提升至11944 元/平/年。轻资产模式外拓叠加华润系支持，公司管