第七章房地产规划-文档资料.pptVIP

（一）房地产的概念和特性; 2．特性;（二）房地产的类型;公房;商品房;安居房;解困房;经济适用住房; 房改房;2.按照取得时间来划分;期房;现房;准现房;（三）房地产投资;2．房地产投资的方式;3.房地产投资的优点和缺点;二、生活的阶段和住房选择;第二节 房产理财策划;一、购房与租房的理论与决策分析;（二）购房与租房决策;租房的优点： （1）灵活性。 （2）对房屋的责任小。 （3）更低的初始费用。 缺点： （1）付出的费用购买的只是使用权。 （2）使人缺乏安定感和稳定感。 （3）不能获得房产升值的好处。 （4）无法进行重新布置。;二、租房策划;案例：; 看起来租房比买房年成本低1350元，因此租房比较划算。不过还要考虑到以下因素： （1）房租是否会调整； （2）购房的相关税费； （3）房价上涨潜力； （4）利率未来的变动趋势。;三、买房策划;1．按每月的负担能力估算负担得起的房价总额;例子;可以负担买房贷款的目前房价为： 可负担首付款=10*40%*6.11+2*1.611=27.7万 可负担房屋贷款=10*1.159*40%*11.47=53.2万 可负担房屋总价=27.7+53.2=80.9万 购买多大的房子，取决于家庭人口数及对空间舒适度的需要，如果5年后才要买房子，应以届时的家庭人口数计算所需面积。假设想买100平米的房子，则单价为80.9万/100=8090元。;2.按照想购买的房屋价格计算每月需要负担的费用;案例;（二）购房的各种税费;第三节 个人住房消费贷款;一、个人住房消费贷款种类;二、个人住房贷款的还款方式;计算公式;举例; 等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。 在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。因此，这种方法每月还款额是递减的，每月还款额中本金保持相同，利息逐月递减。;等额本金还款法的优点 ： 总的利息较本息还款法少，本金归还得快，每月还款额递减，适合当前收入较高者、或预计不久将来收入大幅增长，准备提前还款的人。 缺点： 前期还款额度高，压力大。;（二）等额本息还款法;计算公式; 如果为本息平均摊还，同样24万元??利率8%，期限为20年，运用年金现值法的公式可以计算出每月要还2007.5元， 第一期的2007.5元中有1600元是利息，只有407.5元是本金； 第二期中2007.5元有1597.3元是利息，410.2元是本金， 每月偿还总额固定，但是越往后本金偿还的部分越多，利息偿还的部分越少。; 在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，也就是采用“利滚利”的方式计息。 在央行基准贷款利率不变的前提下，每月按相同金额还贷款本息，月还款额中利息逐月递减，本金逐月递增。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。 ;优点： 每月支付的款额固定，还款压力均衡，适合有一定积蓄，收入持平，又不打算提前还款的人。 缺点： 1）需多付些利息。 2）提前还款并不能减少你要还款额的数量。;Thank you