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精品文档，助力人生，欢迎关注小编！ 住宅地使用权续期问题法律研究 袁佺 住宅建设用地使用权是一个有期限的用益物权，存在到期后的续期问题，因此，住宅建设用地使用权期满续期问题一直备受关注。《中华人民共和国民法典》物权编给出了原则性规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。不过，对于如何自动续期，尚未有法律和行政法规的配套制度。因此，对《民法典》物权编，应紧跟趋势明确规定相关配套制度，以便形成全社会对公民财产长久受保护的稳定预期。 学者看法 自动续期是否应该交费？怎么交？观点不一。一种观点认为，土地出让金是一次性收取，如果续期以后再续费对于老百姓不公平。而对于土地使用权到期后，如果续期需要收取费用，有学者提出不能按照现行的地价来补交。还有观点认为，按20年期限收取的土地出让金，而到期后免费续期到70年，对于交纳70年土地出让金的人来说又不公平。作为《民法总则》制定的参与人，也是制定民法各单行法、民法典各分编草案的主要参与人，中国人民大学法学院教授、中国法学会民法学研究会副会长杨立新解释称，从目前来看，未满70年，而使用权到期的住宅可以自动续期，不存在交費的问题。而超过70年的建筑如何续期，《民法典》物权编给出了原则性规定，细节将交给后续的法律、行政法规去解决。 在70年土地使用权到期的相关法律、行政法规方面，中国法学会民法学研究会副会长、中国政法大学民商经济法学院原院长王卫国指出，1990年国务院出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地使用权出让最高年限是70年。1994年的城市房地产管理法规定，70年的土地使用权到期时，使用者需提前一年申请续期，否则国家无偿收回土地使用权。到了20XX年，《物权法》又规定，住宅建设用地使用权期间届满，自动续期。不同时间制定的法律法规等，对问题的认识存在历史局限性。这使得各部法律间存在不统一甚至相互抵触的情况。在法律碎片化的情况下，人们了解法律、适用法律存在不便。因此要通过法典的方式，对长期形成的法律资源梳理、整合，统一起来。 北京市社会科学院国际交流中心负责人、法治研究中心主任韩忠亮教授认为，《民法典》仅给出的原则性规定是给后续相关法律、行政法规留有空间。从目前来看，是希望等相关法律或者行政法规成熟后再处理。韩忠亮教授表示，可以采用“旧房老办法，新房新办法”，对于新房可以考虑借助国际经验。目前，部分国家是通过收取阶梯税费的方式来实现房屋持续使用的问题。使用多少年就交多少年的税费。这样就不存在续期以及续费的问题。同时，可以保证房屋的居住属性，防止炒作。 针对上述不同的观点，杨立新教授给出了建议。他表示，不够70年的，到期后必须都续期到70年;70年到期后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权，即一次取得永久使用，国家不必每次续期每次都收费;而到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后，应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系，可以考虑收取必要而不过高的税金，采用以税代费的处理方法，但这应当经过立法机关立法决定。 以税代费制度的可行性 以税金替代续期费用，不仅能够让国家的财政收入长流不断，也属于百姓可以承受的范围。以房地产税替代续期费用，不仅具有房地产税中的地产税征税对象是住宅建设用地使用权的合理根据，同时也满足合比例原则、满足民众需求的正当性根据。如此一来，在房地产税与住宅建设用地使用权自动续期规则相互衔接的过程中，住宅建设用地使用权到期自动续期后由收费改为征税，能够有效地协调住宅建设用地所有权人即国家与住宅建设用地使用权人的利益冲突，使二者的权利得以充分实现，更容易被住宅建设用地使用权人接受，从根本上稳定住宅建设用地使用权人对国家的信心，持续推动形成住宅建设用地使用权人对住宅建设用地使用权长久受保护的良好和稳定预期。也就是说，取税去费的制度安排充分贯彻了《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的指导思想。 以税代费的应用途径 ——确定地产税性质。对于住宅建设用地使用权人征收的地产税，是作为土地使用权人对国家履行的法定义务，界定的是土地使用人与土地所有权人（国家）的权属关系。权利人通过缴纳出让金取得了70年的住宅建设用地使用权，经过自动续期，权利人继续保有该土地，70年住宅建设用地使用权也就成为永久性的用益物权。国家对于永久性用益物权征收地产税，就是土地使用权人对土地所有权人应当承担的义务。因此，住宅建设用地使用权的地产税是保持土地使用权人与国家作为土地所有权人的长久的土地利用关系的税收证明。 ——明确纳税义务人主体。在地产税的征收中，住宅建设用地使用权人是纳税义务人，原因在于世上没有不考