物业管理的委托代理理论.pptVIP

第三节 物业管理的委托 —— 代理理论 复习旧课 问题： 1 物业管理法律关系概念及构成要素 2 物业管理法律责任的分类 一 代理的概念和特征 1. 代理的概念 代理 是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义同第三人实 施的法律行为，其后果直接由被代理人承担的民事法律行为。 2. 代理的特征 （ l ）代理人必须在被代理人授予的代理权限内进行民事活动 （ 2 ）代理人以被代理人的名义实施的民事法律行为 （ 3 ）代理人同第三人实施的民事法律行为 （ 4 ）代理行为的法律后果直接由被代理人承担 二 代理制度的产生及意义 （一）代理的社会作用 1 、在现代经济社会，分工越来越细密，从事交易活动， 事必亲躬，不大可能，假手他人，实有必要。 个人虽可依自己的意思处理社会生活关系，虽然是近 代法的理想，但个人之精力、时间有限，假手自己信任的 人，利用他人的才能，可以扩张私法自治的范围，满足社 会经济生活的需要。 2 、在近代法虽然依据“天赋人权”、“人人生而平 等”的思想，赋予一切自然人以民事权利能力，但无行为 能力或限制行为能力者，却不能自为之。 （二）代理制度的产生 民事法律行为或民法意思自治的要求：行为人的意思 真实，行为人对自己的意思负责。 代理行为则要求：本人对他人的行为及意思负责。 1 、在古代法阶段，崇尚简明，他人的独立行为，不能 视为当事人的意愿，早期的法律并不认可代理制度。 2 、因由代理具备补充自治能力、扩张意思自治范围的 功能，后期罗马法承认了监护人制度，成为后世“法定代理” 的雏形。 3 、 17 、 18 世纪，自然法学家突破债只能自为的狭隘思 想，开始发展今天的代理制度，直到 19 世纪终于清晰地显现， 纷纷为各国法典所承认。 代理制度的建立和不断完善，可以使公民和法人得以突 破智力、能力、健康、时间和地域上种种条件的局限， 而能在十分广阔的领域内，以至可以超越国界进行民 事活动，以实现自己的民事权益。主要意义： ? 加强民事主体从事民事活动的能力 ? 有助于降低交易风险 三 代理的种类 1. 委托代理 委托代理 是指代理人的代理权是基于被代理人 授权的意思表示而产生的代理。 2. 法定代理 法定代理 是指由法律根据一定的社会关系而直 接规定的代理。 3. 指定代理 指定代理 是指根据人民法院或者其他单位的指 定行使代理权的代理。 指定代理中的被代理人应是无民事行为能力或 限制行为能力的公民。 4 委托合同和委托授权行为 委托合同和委托授权行为皆是委托代理权的发生原因， 二者区别在于： ? 委托合同是委托代理的基础关系，委托授权行为是委 托代理产生的直接依据。 ? 委托合同是双向的，委托授权合同是单方的法律关系。 ? 委托授权行为具有独立性。 四 代理权的行使 （一）代理人的义务。 代理人应在代理权限范围内尽善意管理的 义务，包括： 1 、为被代理人的利益实施代理的义务； 2 、亲自代理的义务； 3 、报告义务； 4 、保密义务。 （二）代理权的限制 1 自己代理的禁止 指代理人在代理权限内与自己为法律行为 。 2 双方代理的禁止 指一个代理人同时代理双方当事人为法律行为的情况。 3 恶意代理的禁止。 包括懈怠行为和诈害行为。 （三）复代理 1 概念 又称再代理，是代理人为了实施代理权限内的 全部和部分行为，以自己的名义选定他人担任 被代理人的代理人。 注意：复代理适用的条件： 1 、委托代理人须为 被代理人的利益； 2 、需要转托他人； 3 、应当 事先取得被代理人的同意或事后获得被代理人 的追认。 例外： 紧急情况下，代理人自己不能办理委托事 项，又不能及时与被代理人取得联系，如不及 时转委托他人，会给被代理人造成或扩大损失 的，转委托行为的后果由被代理人承担。 2 复代理人与被代理人的关系 3 复代理人与代理人的关系 （四）无权代理 1 概念 是指没有代理权的人，以他人名义为民事行为的现象。 其特征为 : (1) 行为人所实施的民事行为，符合代理行为的表面特 征，类似于代理。通常表为 : 行为人以他人名义为意思 表示，同第三人进行民事行为。 (2) 行为人所实施的代理行为不具有代理权。 无权代理，一般包括如下三种情况 : (1) 没有代理权的“代理”行为。 (2) 超越代理权的“代理”行为。 （ 3 ）代理权终止后的“代理”行为。 2 无权代理的发生原因 无权代理的发生原因，不外三种： （ 1 ）自始不存在代理权，却以代理人的身份， 对相对人为代理行为。 （ 2 ）代理权终止后，仍以代理人身份对相对人 为代理行为。 （ 3 ）超越代理权范围。 3 无权代理的效力 无权代理行为本人不予追认的，不能依代理 制度对本人发生代理行为的效力。 但须注意，该无权代理行为并非当然无效。 如果该行