旅游综合项目开发的统一标准作业流程.docVIP

旅游项目开发标准步骤 旅游项目对一个地域有很强综合性效益，能够带动一个地域经济发展，也能够改变该地域文化定位，对区域经济、人文、自然环境全部含有很深刻影响。项目从无到有，牵涉到众多方面利益，必需科学计划，精心设计，严格监控施工质量，尽职尽责做好项目标开发建设管理工作。 一、?开发分期 　　旅游项目从投资爱好产生到项目建成交付使用，必需经历一个完整开发过程。这个过程由若干个步骤组成，每步骤相对独立，却不孤立存在，它们之间相互联络，环环相扣。在整个工作步骤中，各项工作必需遵守客观规律基础上形成前后次序，不可人为逆转或任意颠倒前后次序。 　　依据旅游行业特点和项目开发建设客观实际情况，能够把旅游项目开发建设过程划分为三阶段五期。按时间分为开工准备、工程建设、开业运作三个阶段；按具体工作内容分为：投资决议和协议签署期、管理架构和运作策划期、开工准备和政府审批期、资金运作和建设工程期、开业准备和运作期，五个工作期各自独立，却又相互起承，形成一个完整工作步骤。 二、?投资决议? 　　投资商对一项旅游资源或项目感爱好，到决定进行旅游投资，需要一个投资决议过程，这一过程中，最关键是对旅游资源评价、及对旅游项目开发价值评价。对于该专题讨论详见《旅游项目投资评价纲要》。 　　投资商在和旅游资源控制方签署协议前，要正确旅游资源进行投资评价。通常能够聘用旅游投资教授，经过初步资源、市场、交通、环境、政策考察以后，提交一份《旅游项目投资预可行性研究汇报》或《旅游项目投资价值评价汇报》，以作为决议依据。 三、?协议签定 　　现在统一旅游法没有出台，旅游资源管理权由各部委及地方政府控制，造成旅游项目开发面临很大政策风险。地域差异和法规修改，将对旅游项目开发产生关键影响。 　　旅游项目开发，通常全部包含到风景名胜区、自然保护区、关键文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然和文化遗产。对于这些资源，全部有完全不适应市场经济发展要求、非产业化法律法规，对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必需正当控制关键，其中包含门票收益权、项目开发和招商权、关键土地购置权等多个方面。怎样签署协议，并要求政府负责配套设施建设（尤其是交通、水电等），是很需要经验和技术。 　　协议签署同时，需划定红线，确定项目标开发用地和建设用地。 四、?架构管理 　　协议签定后，应立即着手组建开发管理团体，并建立开发运作管理构架和管理制度。 　　开发管理，应包含前期工作、建设管理、开业运行三方面。这三方面是完全不一样工作，不可能由同一批人全部次序完成。所以，应着眼于人力资源培养，设置前期工作部、工程管理部、景区管理部三个业务部门。她们职能分别为： 　　前期工作部。负责项目开工建设前准备工作。关键工作内容：委托旅游投资顾问企业进行市场调研；委托旅游产品策划机构进行产品策划；委托计划设计单位对工程项目进行计划设计；编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。 　　工程管理部。以项目经理为首工程管部，负责建设准备工作和工程施工期间管理工作，确保工程按设计要求和协议要求完成。 　　景区管理部。负责景区开业营销策划，办理开业手续，落实景区运行必备人、财、物，提升景区经济收益和社会影响力。 五、?产品策划及项目运作策划 　　项目开发关键人员到岗，资金到位后，应立即开启项目策划工作。项目策划不是旅游计划。项目策划包含旅游产品策划及项目开发运作策划，关键处理专题定位、市场定位、游憩方法设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等等问题。必需聘用专业旅游项目开发咨询顾问企业，提供《旅游项目总体策划汇报》及《旅游项目开发运作计划》。 　　为了和国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面工作全方面配合，应编制《旅游项目建设可行性研究汇报》。对于该专题讨论详见(旅游投融资网.com)。 六、?计划、设计 　　兵马未动，粮草先行，计划设计是建筑开工前关键工作。项目策划完成后，或和此同时进行，应该聘用专业机构，编制《旅游总体发展计划》，或直接编制控制性具体计划，能够包含部分需立即动工区域修建性具体计划。旅游计划不是简单建筑工程计划它包含投资计划、社会效益、环境保护等很多内容。读者可参阅绿维创景相关旅游计划产品服务。 　　计划、设计基础程序是：勘察－计划－设计方案－初步设设计－施工图设计。 　　新建项目要优异行旅游计划、确定计划条件，到计划主管部门办理用地计划许可证，方可委托专业机构进行旅游项目设计。小型项目常见计划方案替换初步设计方案，初步设计方案要经过发改委和建委等相部门联合审批后，进行施工图设计。施工图设计方案要报送经建委审批，建委通常委托省级以上建筑计划设计院进行审核，并提出