房地产法案例答案-五版更新.pdfVIP

第一章 房地产由房产与地产二者结合而成,因此，在物理属性上，房产不能脱离地产而独存， 但地产却可以脱离房产而单独存在。在法律属性上，我国立法对房产与地产的关系一直实行 分别主义，即房产与地产可以分离而分别确定其物权归属。但有鉴于二者物理属性的紧密结 合性和出于简化法律关系的考虑，在处分上，我国立法却采取了房产与地产的一体处分原则， 即通常所谓的“房随地走”“地随房走”。本案中，拟出售房屋的所有权人是张某，其房屋占 用范围内的土地使用权人却是 H 市某公司，房屋所有权与土地使用权的归属发生了分离。但 根据一体处分原则，在发生房地产转让行为时，房产与地产应一并转让，从而保证其权利归 属上的主体一致性，因而 H 市房地产交易中心的抗辩理由难以成立。本案所涉房地产交易要 有效进行下去，正确的解决方式是，应先由 H 市某公司将土地使用权过户登记至张某的名下， 再由张某过户登记至李先生名下，从而贯彻房地一体处分原则。 第二章 案例 1 从情理上讲，甲乡镇下辖行政村的反对不无理由。根据我国相关法律规定，集体土地实 行三级所有的公有制，乡镇农民集体所有是其中的一种。乡镇农民集体所有不是乡镇政府所 有，也不是乡镇集体经济组织所有，而是由乡镇集体经济组织代行相应的经营管理权。乡镇 集体所有是历史形成的，其所有权主体是 “乡镇集体成员集体”。在乡镇合并风刮起之前， 乡镇是由原来的人民公社演变而来，而人民公社的历史形成往往具有地域的特定性和固定性， 其下辖的行政村或自然村范围往往也没有变化。因此，本案中，合并前甲乡镇集体所有的 2000 亩土地，就属于甲乡镇下辖的 16 个行政村全体 1 万村民集体所有；乙乡镇集体所有的 1000 亩土地，就属于乙乡镇下辖的 36 个行政村全体 5 万村民集体所有。乡镇合并不应是简 单的 “1+1”，其本身是一个复杂的行政和法律运作过程，如果不能很好地对合并前乡镇的财 产权作出妥善的平衡处理，乡镇合并就会弊大于利，原集体成员的财产权益和成员权益就会 遭受侵害。本案中，甲乡镇村民提出的反对意见就凸显了这一问题，所以，甲乡镇下辖的行 政村的反对不无理由。但就法律层面而言，这一反对理由恐怕不会被接受。就此问题相关法 律虽然没有作出明确规定，但根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第 20 条就村农 民集体所有的土地所有权确权的规定看来，法律的规范立场将会选择将合并前的乡镇集体所 有土地直接确权为合并后乡镇的集体土地所有权。《确定土地所有权和使用权的若干规定》 第 20 条规定： “根据《六十条》确定的农民集体土地所有权，由于下列原因发生变更的， 按变更后的现状确定集体土地所有权：（一）由于村、队、社、场合并或分割等管理体制的 变化引起土地所有权变更的；……”依此规定，基于类推解释，由于乡镇合并这一管理体制 的变化而引起土地所有权变更的，应按变更后的现状把被合并乡镇的集体土地所有权确权为 合并后乡镇的集体土地所有权，所以,本案所涉甲、乙二乡镇的集体土地所有权应确权为丙 乡镇的集体土地所有权。当然，乡镇集体土地所有权是我国特有的一项土地公有制实现形式， 其固有的主体虚位等构造缺陷是造成本案争议的主要原因之一，对于乡镇合并中的土地所有 权问题，是否也可以参照在同一行政村内可以并行存在几个村民小组的集体土地所有权的模 式进行处理，而不是简单地把其合并为一个单独的乡镇集体土地所有权，对于此等问题，还 是存在着较大的进一步的探讨空间的。 案例 2 对于讼争房屋所有权的确定，应分不同阶段处理。对于罗某与其妻何某而言，讼争房屋 是二人经由合法建造这一事实行为而原始取得，故在何某生前，房屋所有权归罗某与何某共 同共有。罗甲、罗乙虽对房屋的建造付出了一定的人力、财力，但其付出并非基于共同建造 而支付的对价，因而二人并非房屋建成时原始取得所有权的共有人，二人的付出在法律上应 定性为无偿赠与。在何某去世时，发生了法定继承，何某在讼争房屋上的共有份额作为遗产 由罗某、罗甲、罗乙三人共同继承；此时，罗某并非讼争房屋的单独所有权人，讼争房屋由 三人共有。就共同继承所得遗产在共有属性上是按份共有还是共同共有，我国现行法没有明 确规定，理论上存在着争议，但通说认为是共同共有。根据《物权法》第 97 条规定，共同 共有人处分共有财产的，应当经全体共同共有人同意。本案中，罗某未征得罗甲、罗乙两位 共有人的同意而擅自处分讼争财产，其处分行为在效力上是存在瑕疵的。《物权法》第 97 条 规定在规范属性上应属于效力性强制性规范，违反之而为处分的，其处分行为应属无效。因 而，罗甲、罗乙请求法院宣告合同无效应予支持。无效合同不能