某区物业发展战略报告(ppt 95页).ppt

户型构成：两梯四户 90+80+80+120 参考户型建议二 户型构成：两梯六户 90+80+80+80+80+90 参考户型建议三 户型构成：两梯三户 130+90+120 参考户型建议四 商住楼（公寓）：主力户型35-58平米 参考户型建议五 形成集约式联体布局，既解决了传统高密度住宅弊端，又合理有效地解决了楼梯、电梯间的通风采光问题，更保证了庭院面积，并提高空间使用率。 一房一厅两阳台 45-47平方米 功能齐全，动静分区合理，一房一厅户型带两个阳台，为独创“百变2DK”户型，空间自由组合， 生活阳台 商住楼经典户型建议 一房一厅二阳台户型 50-58平方米 阳台改书房样板房 商住楼经典户型建议 高层产品需要向高空发展突破容积率并通过偷面积、户型创新，提升溢价能力 高层产品面临的问题 如何实现溢价、价值提升——层高3.0米限制，没有稀缺资源，使得常规高层豪宅、高层高增加附加值的思路被限制 创新高层户型 偷面积、高附加值 户型定位提升客户层级 户型细节建议 为抢容积率，项目必然面临着不同层级的物业类型配合——户型面积与梯户比的协调 增大梯户比 作用：提升容积率作用大，但降低舒适度； 限制：1、高梯户比产品应尽量以创新产品、偷面积取胜； 2、走市场主流，提升消化速度。 公寓 作用：1、单层户数增多，对容积率贡献最大； 2、总价优势，消化速度快； 抢容积率的手段一： 抢容积率的手段二： 创新户型； 技术创新提升舒适度，偷面积。 市场主流二三房 价值提升—— 酒店式公寓 提升客户层级 功能提升 蝴蝶谷——产品创新成就项目溢价 产品 细节解析 空间尺度 厅高5米，中庭 7.2米 立面设计 外形线条不拘一格， 三面全景花园，唯一单墙，让完整美景无阻隔侵入视觉 户型设计 180度的环型花园布局，户户独园，做到真正的空中别院。 园林穿插于内，分离客饭厅与起居空间，自然分隔动静区域，保持空间独立、互不干扰。 户型座北朝南，户户南北通透，单户各拥自有园林。窗窗有景，270°园博园空中观景 大型露台以及花园步道替代了室内走廊，户外自然光随意流泄在每一个角落，空间与自然步调完美合谐。 入户花园/高厅/高房/大露台/夹层，赠送面积达100% 创新关键点：房屋实用率达200%，立面唯一单墙三面景观，环型花园，户户独园 层高、景观面要求极高！绝对城市顶级豪宅 提出思路分享，不适合本项目， 可向同样思路的空中院馆转换 空中院馆是一种自然生态的需求演化， 设计灵感来源于过去中式住宅的四合院、天井， 通过提炼成为现在的空中院馆； 空中院馆是位于客厅、餐厅和卧室之间的一个“内阳台”； 空中院馆是一个四面开放的景观小区，与室内的所有功能区实现共享； 空中院馆的形式分为： 前后错落 左右错落 内院馆 户型设计的演变历程 第一代:传统阳台 第二代:入户花园 第三代:大露台 第四代:空中院馆 注： 院馆部分赠送一半面积！ 空中院馆的运用将会是本项目产品的一大亮点，也是对现有竞争产品精细化程度的全面超越与提升。 创新、尊贵 创新、舒适度挖掘 6米高院馆空间的设计概念 空中院馆对户内空间的渗透 空中院馆有效把户内户外的景观结合, 增加了户型内部的舒适尊贵感; 空中院馆有效丰富外立面的线条变化,使立面更加多样化。 “空中院馆”的设计有助于户型的空间结构布局，尤其对于大户型房间走廊过长的修正，并且增加整体的通透性和采光； 户型的本质是体现院落文化，院落是家庭的中心，是将各功能房间连接的纽带。 以院馆为核心——引用传统的院落概念，享受室内外空间的通透交融，院馆绿化环境成为项目景观环境的一部分，增加了景观面 创新、尊贵 空中院馆户型设计建议见附件三 空中院馆的元素可以运用在110m2以上的户型，130m2以上的3、4房户型可以把其做得更到位、更舒适、更纯粹； 尽量在项目的大户型区域考虑空中院馆的设计; 空中院馆的形式可以部分做3米层高，部分做6米层高； 必须通过技术手段规避对视、隐私等功能缺陷； 本项目户型设计中对空中院馆的运用必须充分考虑最大化利用项目景观资源。 本项目对空中院馆创新元素运用要点提示： 注： 在本报告提出的偷面积方法，并非所有的都要采用，而是提供给客户可以有更多选择。 局部面积赠送，增添实惠 偷容积率、创新的目的都是为了增加附加值。 提单价！ 普通客户最关注产品带来的利益，非豪宅客户在意住所赋予的身份、地位； 客户总价相对较为敏感，户型的实惠性能够对客户有较大吸引力。 实惠性表现为两个方面：一方面，赠送面积； 另一方面：比以前居所更舒适的性能 设计原则 增加舒适度 创新户型——小