房地产开发企业的审计要点与技巧.pdfVIP

WORD格式 - 专业学习资料 - 可编辑 房地产开发企业的审计要点及技巧 一、成本与收入的配比与核实对于房地产开发企业来说， 首先，成本与收入的 配比非常重要，因为它们可以直接或间接影响到企业的经营成果与财务状况。 审计中要重点关注收入与成本的结转，工程量的计算与配比等。 （一）人为调节开发成本１． 房地产项目开发前， 通过评估形成大额土地评 估增值，虚增“无形资产——土地使用权” 。开始对土地进行开发时，再将该土 地使用权的账面价值全部转入开发成本。 ２．将应计入其他应收款的代购房者支付的住房维修基金计入了开发成本。 ３．有些房地产开发企业工程尚未决算， 但仍根据工程预算及合同、 协议预估 应付未付土地及工程款项并计入了工程开发成本。 因此预估的工程成本的准确性和 收集的完整性无法认定。 ４．人为调高或随意提取公共配套设施费，调节开发成本。 ５．随意分摊借款利息。 根据借款费用计量原则， 企业在确定每期专门借款利 息的资本化金额时， 应将其与每期实际发生的资产支出数额相挂钩， 根据累计支出 加权平均数乘以资本化率计算确定。 有时房地产开发企业确认开发项目的借款费用 时，不是按规定方法计算， 而是根据企业利润情况和财务报表的需要， 在开发成本 与财务费用之间人为划分，调节当期利润。 （二）人为调节经营收入１．将预售房款延迟确认收入。 《企业会计制度》 规定，销售商品的收入确认必须同时具备四个条件： 企业已将商品所有权上的主 要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权， 也没有对售出商品实施控制； 与交易相关的经济利益能够流入企业； 相关收入和 成本能够可靠地计量。 根据以上规定， 房地产开发企业的预售房款， 在商品房已 竣工验收，与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入， 但房地产开发企 业常常人为延迟商品房的竣工决算时间。 ２．将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地 时，不按会计制度的规定视同销售， 往往只按成本价作存货减少处理， 从而偷逃 营业税金及附加。 二、偷漏税费（一）漏缴土地出让金。国家规定，出让不同用途的土地所缴 纳的土地出让金数额相差悬殊， 房地产开发企业取得土地后若改变用途的， 应按 规定补缴土地出让金。 但有些房地产开发企业以开发经济适用房等名义取得划拨 土地后，未按经济适用房开发出售，而是开发成高档住宅楼、写字楼、商品用房 出售，却不去相关部门补缴土地出让金，造成国家土地出让金的流失。 （二）偷漏税金。如：调减经营收入，达到减少交纳营业税的计税依据；调 增开发成本， 使得企业所得税的应纳税所得额降低， 少缴纳企业所得税； 同时调 减收入，调增成本，还会少纳土地增值税；将《房屋租赁合同》变更为《仓储合 同》以隐瞒房租收入、 将待售商品房出租收入账外存储等方法偷漏房产税； 对在房 地产开发过程中签订的各种经济合同， 如勘察设计合同、 土地买卖合同、 委托代建 合同、借款合同、商品房买卖合同、代销合同、