《售楼部的房产税》.docxVIP

售楼部的房产税 案例： 2011年6月，A房地产公司取得某市一宗土地使用权后 进入立项开发，先期投入建造的临时设施包括有项目基建用 房1000仃建造成本120万元，售楼部2000仃，建造成本340 万元，样板间200仃建造成本50万元。请分析基建用房、 售楼部和样板间的财税处理。 分析：（仅转引房产税处理部分） 艰据〈〈财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具 体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问 题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地 [1986]8号）第二 H^一条免征房产税的规定， A房地产公司项目施工期间，基 建用房1000仃暂不用缴纳房产税，但是项目结束，基建用 房未拆除的话，就必须缴纳房产税了。而售楼部 2000 m\ ，苹板间200仃临时建筑显然不是为基建工地服务，而是为 A 房地产公司项目销售服务，不符合财税地 [1986]8号第二十 一条免征房产税的规定，应当自建造完毕次月起缴纳房产 税。 对于售楼部、样板间房产税的缴纳，应按自用原值计税。 由于会计核算中，对于售楼部、样板间的成本费用归集在开 发间接费核算，仅包括了建造成本，没有包括土地成本，无 法确定房产计税原值。根据《财政部国家税务总局关于安置 残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税 [2010]121号)第三条规定：“对按照房产原值计税的房产， 无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得 土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地 容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并 据此确定计入房产原值的地价。”，因此，在对售楼部、样 板间房产税计算时要进行纳税调整。 假设售楼部占地面积 3000仃，土地成本1200元/ 则售楼部应计入房产原值的土地成本为 3000 X 1200元/ m2 =360万元，房产税计税原值为 340+360=700万元，年均缴纳 房产税700X ( 1-30%) X 1.2%=5.88万元。假设样板间占地 面积450仃，容积率低于0.5 ,则样板间应计入房产原值的 土地成本为200 X 2 X 1200元/ m2 =48万元，房产税计税原值 为50+48=98万元，年均缴纳房产税 98X ( 1-30%) X 1.2%=0.8232 万元。 对本案例中关于房产税的表述和计算有些不同的看法： 1、案例中提到了占地面积，占地面积是个什么概念？白度 了一下，白度的解释是：房屋占地面积是指房屋底层外墙 (包 括柱、廊、门、阳台）外围水平面积。 根据这个解释，我们再来看案例中的数字，售楼部建筑面积 2000平米，占地面积3000平米。样板间建筑面积 200平米, 占地面积450平米。这不是有点好笑吗？占地面积应该小于 最多等于（平房）建筑面积，而不可能大于建筑面积。 2、 案例中所说的占地面积，我理解可能是将总土地面积按 地上房屋建筑面积计算的 分摊面积，即便这样，我认为也有 两个问题：一是比较售楼部和样板房的建筑面积和分摊面 积，很明显，两者不是按同一个标准分摊的，如果是同一个 标准，建筑面积大的分摊面积也大，建筑面积小的分摊面积 也小，并且比例一样；二是分摊面积没有将房地产开发企业 将要开发的房屋面积考虑进来，否则，售楼部和样板间的分 摊面积不可能那么大。只按这些临时建筑来分摊地价计征房 产税明显不合理。按总局对 121号文件的解读，在建与待建 房占地也是要考虑进来，是不征税的。 3、 案例中说样板间的容积率小于 0.5 ,这个说法也很可疑。 121号文中说的是 宗地容积率，也就是容积率是按整个地块 来算的，用整块地上的房屋面积除以整块土地面积，难道小 小的样板间是单独一块地？ 本文档可编辑，内容仅供参考，需要结合您的实际情况进行修改调整。 编辑技巧分享： ctrl+z是office软件撤回的操作，但是一般计算机默认只可以撤几步就不能撤 了，这时我 们可以通过设置 word选项-高级，来设置可取消操作数即可 编辑文档时如果想要快速插入时间可以按 shift+alt+d ,时间显示的方式以大为单位，比如 2018/3/22 ，按着shift+alt+t ，时间显示以当天分钟为单位： 08 : 31。 本文档可编辑，内容仅供参考，需要结合您的实际情况进行修改调整。 编辑技巧分享： ctrl+z是office软件撤回的操作，但是一般计算机默认只可以撤几步就不能撤 了，这时我 们可以通过设置 word选项-高级，来设置可取消操作数即可 编辑文档时如果想要快速插入时间可以按 shift+alt+d ,时间显示的方式以大为单位，比如 08 : 312018/3/22 ，按着shift+alt+t ,时间显示以当天分钟为单位: 08 : 31