物业管理服务费用管理的法律详细规定.doc

课 题：第7章 物业管理服务费用管理法律要求 共 6 课时 7．1物业服务收费法律要求 第 1.2 课时 教学目标：经过本节学习，了解物业服务收费，熟知物业服务收费管理和监督制度、掌握物业服务收费组成、 教学关键：掌握物业服务收费组成 难 点：熟知物业服务收费管理和监督制度 教学方法：案例教学法、讨论式教学法 教学手段：多媒体教学手段 教学过程：7．1物业服务收费法律要求 【案例】 6万物业费收不上来 物业起诉业主和实际使用人 因为拖欠物业费，物业企业将房屋业主和房屋实际使用人作为共同被告，起诉到法院，要求二被告连带给付物业费。日前，和平区法院经审理，判决由业主交纳所拖欠6万余元物业费，房屋实际使用人不负担连带责任。 本市和平区南京路某大厦A座20层1室房屋系浙江一家衣饰全部。房屋交付时即由王某居住。2月，大厦业主委员会和物业管理企业签署了《物业委托协议》。协议约定委托管理期限为3年，到1月止。物业费每个月每平方米2.5美元，按当年1月1日中国人民银行外汇牌价中间价折算，且美金和人民币折算汇率下限不低于1∶8.2，向业主或物业使用人收取人民币。协议到期后，大厦业主委员会又和原物业管理企业重新签署《物业管理服务协议》，协议期限为2年，到9月止，费用按住宅建筑面积每个月每平方米18.06元收取。A座20层1室在8月至7月间一直未交纳物业费，累计6万余元。物业管理企业由此提起诉讼，将业主浙江某衣饰及房屋实际使用人王某告上法院，请求判令二被告负担连带给付物业费责任。 被告浙江某衣饰经正当传唤未到庭应诉。庭审中，另一被告即房屋实际使用人王某表示，房屋产权人是浙江某衣饰，自己当初是该企业驻天津经理，所以企业将房屋交给她居住。在居住使用时间里，一直是企业交纳物业费，所以不一样意原告诉讼请求。 法院经审理认为，原告和被告住房所在业主委员会签署物业管理委托协议正当有效，原告作为物业管理企业，已按物业管理服务范围推行了对小区进行物业管理服务义务，被告接收了原告提供管理服务，应按要求向原告交纳物业费。被告浙江某衣饰在购置了大厦A座20层1室房屋后并未使用，而是交由另一被告王某使用居住。依据相关要求，业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费，从其约定，业主负连带交纳责任。但二被告之间并未约定由使用人王某向物业企业交纳物业费，原告又未提供相关证据证实所拖欠物业费应由被告王某交付。所以，对原告要求二被告连带支付所拖欠物业费请求，不予支持，所拖欠物业费应由被告浙江某衣饰向原告交纳。综上，法院作出了如上一审判决。 法官说法 结合此案，法官介绍说，业主即指物业全部权人，非业主使用人是指物业承租人和其它实际使用物业人。非业主使用人和开发商、物业服务企业没有直接关系，不是物业管理协议委托方，同时也不是物业区域区分全部权人，通常不参与业主大会和业主委员会。业主是物业服务协议一方当事人，负有交纳物业费义务。业主和非业主使用人之间约定属于债务转移。依据《协议法》第84条要求，债务人将协议义务全部或部分转移给第三人，应该经债权人同意。所以，业主和非业主使用人之间约定，只有经过物业服务企业同意方为有效，不然对物业服务企业不发生法律效力。另外，《物业管理条例》第42条明确要求，业主应该依据物业服务协议约定交纳物业服务费用。业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费，从其约定，业主负连带交纳责任。但上述案件中二被告人没有相关约定，故法院作出了由业主负担物业费给付责任一审判决。当然，业主在推行给付物业费义务以后，能够向实际使用人进行追偿。 7．1．1 物业服务收费概述 1．物业服务收费概念 （1）物业服务收费 物业服务收费是指物业服务企业根据物业服务协议约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取费用。即我们通常所说物业服务费。 这是由国家发展和改革委员会、建设部11月颁布《物业服务收费管理措施》第二条所要求。 收取物业服务费是物业管理企业权利，缴纳物业服务费是业主义务。 （2）物业服务收费作用 1）物业服务收费是物业服务企业主营收入之一，是物业服务企业收入关键起源。物业服务费作为物业服务企业向业主和使用人提供管理、服务而收取酬劳，是维持物业服务企业正常运行基础经济保障。 2）物业服务收费是维持并确保物业管理项目共有部位、共有设备设施各项使用功效正常发挥必需费用，是开展保结、绿化、秩序维护等业务资金起源。 3）物业服务收费是影响购房原因之一。物业服务收费对购房人来说，将成为一笔长久固定开支，而且还和物业服务质量有直接联络，所以，购房人能否承受，物业服务收费是否质价相符，全部对购房人购房心理产生影响。 2．物业服务收费特征 （1）物业服务收费主体