某广场物业管理服务方案..doc

合肥万达广场金街 物业管理服务方案 目 录 第一章：万达广场金街概况 第二章：管理分析、服务理念及目标 第一节：管理难度及重点分析 第二节：管理服务理念与目标 第三章：物业管理服务整体设想及措施 第四章：物业管理机构运作方式 第一节：组织架构及岗位职责 第二节：员工培训方案及计划 第五章： 前期服务、二次装修管理 第一节：前期物业管理服务介入方案 第二节： 物业管理处筹备方案 第三节：接管验收方案 第四节：业主入住管理方案 第五节：二次装修管理方案及违章处理措施 第六章：日常物业管理 第一节：物业房屋和公共配套设施管理及维修方案 第二节：治安、车辆及交通管理 第三节：卫生、绿化、环保及其它管理 第四节：档案资料的建立与管理 第七章 服务承诺与目标 第八章：物业维修和管理的应急措施 一、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施二、小区物业管理范围内突然断水、断电、无煤气的应急措施三、业主与业主、使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施 四、雨、污水管及排水管阻塞的应急措施 五、电梯、水泵等大型机电设备突然停转或机电故障的应急措施 六、发生火警时的应急措施 七、防汛防台应急预案 八、接报刑事、治安事件处理程序 九、遇燃气泄漏、触电事故处理程序 十、遇爆炸物或可疑物品处理程序 十一、其他突发事件的处理程序 第九章：丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施 第一章 合肥万达城市广场 D区概况 [ 项目地址 ] 项目位于合肥中心城区，西至马鞍山路 。 [ 总占地面积 ] 11.7 万㎡，总建筑面积 70.35 万㎡。 [ 本住宅占地面积 ] 约 1.2 万㎡ [ 本项目总建筑面积 ] 75570.5 ㎡ [ 地上总建筑面积 ] 65050.5 ㎡ 其中 [ 高层住宅建筑面积 ] 60652.1 ㎡； [户数] 578 户 [ 商业用房建筑面积 ] 4389.4 ㎡； [户数] 33 户 [ 配套公共服务场地 ] 1604 ㎡； [总幢数] 5栋 其中 [25 层住宅幢数 ] 3 栋 [33 层住宅幢数 ] 2 栋 配套公共服务设施： 其中 [ 物业用房 ] 379.1 ㎡ [ 业主委员会办公用房 ] 25 ㎡ [ 地下总建筑面积 ] 10520 ㎡ 其中 [ 地下车库建筑面积 ] 7653 ㎡； [ 车位分布 ] 机动停车位 259 辆 其中 [ 地下一层车位 ] 130 个; [ 地下二层车位 ] 129 个； 本项目建筑结构 [ 住宅 ] 框架结构； [ 商业 ] 框架结构； [ 电梯品牌 ] 上海三菱 第二章 管理分析、服务理念及目标 第一节 管理难度及重点分析 一、底商与业户的矛盾、大商业经营活动与业户的矛盾 底商的经营活动对楼上业户的日常生活可能产生一定影响，容易产生矛盾冲突。万达广场大商业开业后，商业街区，居住区因为使用功能的不同，也可能会产生比较尖锐的矛盾冲突。因此广场底商与高层楼宇业户、大商业与居住区关系的协调处理将是我们今后管理的重点。我们拟采取以下措施协调处理邻里关系。 （一）统一引导规划商业经营项目。 在商铺出租时，从居民生活需求的各个方面考虑，在引进项目时向业户提出合理化建议，引导其合理安排各类经营项目比例、位置、格调，坚持大商场与小铺面相结合，保健与娱乐相结合，专卖店与百货店相结合，金融与商务相结合的原则，既在商业门类上尽量涵盖居民生活的需求，又能让出租方的经济效益得到保证，尽量避免底商经营者与楼上业户发生矛盾。 （二）规范商业门店的装修。 在商业门店的装修管理中，抓好装修宣传提示、装修审批、装修检查、违章处理和装修验收五个环节。装修须先向公安消防部门提出消防申报审批的，完工后，须经公安消防部门验收后方可营业。杜绝越线经营等违规行为，防止餐饮油烟污染等扰民的行为发生。 （三）严格协议签订。 在商业门面转售、转租时，买受人或承租人须签订合肥万达广场《管理规约》 、《区域防火安全责任书》 等协议，在享受物业服务的权利时， 须自觉履行相关义务，使商户和业户友好相处。 二、收费标准较低、管理成本控制压力大 根据合肥物业管理市场现状， 普遍物业管理服务收费标准定价较低， 业户交费自觉程度不够。 再加上项目所在地为合肥市近几年拆迁、 开发的重点区域， 附近交通改造，且多数业主属投资沟买， 因此在物业管理服务实施初期可能面对入住率不高、 收费较难的情况。 在此种情况下我们需要继续保持高品质的服务输出，管理成本压力 较大，因此我们考虑以下措施开源节流： 将成本控制导入目标管理，做好节流，挖掘可经营资源，广为开源。 在交验入住期内，采取积极有效的措施，与有关部门协作，尽快完善小区配套 设施，迅速提高管理水平， 营造良好的居住环境， 消除未入住业户的后顾之忧，迅速提高入住率，增加管理费收入。 加强社区活动用