淮安房地产市场调研分析报告..docVIP

淮安中心城区房地产市场 调研分析报告 2009年 12月 08日 一、淮安市城市总体规划 1.1 城市规划——历史文化名城，交通枢纽，苏北中 心 淮安城市的特点可以概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线。四水穿城”。 一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈； 两大组团：指中心城区主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连； 三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲 轴； 四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。 规划城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射 2000 万人口的中心城市。 规划城市规模：中期（ 2010 年） 100 万人，远期 2020 年） 120 万人。 城市建设用地规模：规划远期（ 2020 年）城市建 设用地约 120 平方公里，城市化水平为 55%。远景城市人口 180 万人，城市建设用地规模为 200 平方公里。 1.2 城市发展——内整外扩，重点发展开发区及大学 城 中心城区——商业中心、办公、行政中心 中心城区可开发土地少，拆迁成本高，未来重点发 展商业。 向北——工业（淮阴工业园） 、居住 清河清浦区为城市重点发展的主城区，淮阴区相对 独立。 向东——工业（开发区）、居住 重点发展区域，工业区迁至铁路以东，铁路西规划 以居住为主。 向西——工业（盐化学工业区） 淮钢、盐化厂、卷烟厂等一大批污染工业使城西不 适合居住，未来重点发展工业。 向南——教育（大学城）、居住 小结 淮安市近年来城市经济发展速度较快，生产总产 值及人均生产总值增长速度年均保持在 10%以上，相 对发达城市而言整体经济处于刚起步阶段。 城市发展重心 “东迁”，经济开发区的建设推动了 城市建设的步伐，拓宽了市域范围。 城镇居民整体收入还处在较低的水平，对高档商 品及大宗物件的消化力不高，一定程度上影响了房地 产的消费能力。 城市的集聚能力有限，对周边地区资源的集聚能 力尚不足以支撑其区域中心城市的定位。 二、淮安市房地产市场分析 2.1 开发投资——保持高速增长 2008 年全市房地产开发投资 138.40 亿元，同比增长 35.5%；房屋建筑施工面积 1251.88 万平方米，同比增长 26.2%；房屋建筑竣工面积 243.95 万平方米，同比增长 38.6%。在苏北五市中，淮安市的房地产投资不仅总量最大，增幅也遥遥领先。支撑房地产投资 居高不下的原因主要有三个方面：一是房地产开发的 惯性作用，在房屋施工面积中有 816.18 万平方米是去 年结转开发；二是开发成本大幅提高，仅土地购置费 就有 26.87 亿元，占房地产投资的 19.4 ％；三是由于 囤积土地的成本提高，存量土地被动开发。 2009 年 1-10 月份，全市房地产开发投资 149.29 亿元，同比增长 33.3%；房屋建筑施工面积 1421.17 万平方米，同比增长 18.2%；房屋建筑竣工面积 305.58 万平方米，同比增长 63.9%。 2.2 投资结构——写字楼及商业相对较小 从投资结构看， 2007 年住宅投资继续增加 , 共完 成 84.92 亿元 , 所占比重比上年同期上升 17 个百分点 , 商业用房完成投资 10.06 亿元 , 所占比重下降了 2 个百分点 , 办公楼完成 1.06 亿元 , 所占比重与上年同期持平。 2008 全市商品房销售面积 263.94 万平方米，比上年同期下降 18.5 ％, 其中住宅销售面积 237.00 万平方米，比上年同期下降 19.7 ％。商品房销售额 70.45 亿元，同比下降 12.4%，其中住宅 60.21 亿元，同比 下降 12.9%。全市房屋建筑施工面积同比增幅回落到 26.0%，房地产投资增幅回落到 35.5%。 2009 年商品房市场持续火爆。 1-10 月份，全市商品房销售面积 432.59 万平方米，同比增长 96.8%，高于全省 17.7 个百分点；其中住宅销售面积 385.77 万 平方米，同比增长 96.3%。商品房销售额 128.56 亿元， 同比增长 125.8%；其中住宅销售额 109.69 亿元，同 比增长 123.4%。 2.3 住宅销售情况— 07 年销售火爆， 08 年观望， 09 年大步超越 商品房市场持续火爆， 2009 年 1-10 月份，全市商品房销售面积 432.59 万平方米，同比增长 96.8%，高于江苏全省 17.7 个百分点；其中住宅销售面积 385.77 万平方米，同比增长 96.3%。商品房销售额 128.56 亿元，同比增长 125.8%；其中住宅销售额 109.69 亿元，同比增长 123.4%。 项目地块位于淮安市中心城区清河区、清浦区， 本