某房地产项目投资可行性分析报告..docVIP

XX精攻石油开发集团有限公司 青岛 XXX片区王家村房地产项目 投资可行性初步分析报告 青岛 XXX片区王家村房地产项目 第一章 项目概况 1、项目位置 本次调研的项目地块位于青岛市旅游度假区崂山区内，具体为香港东路以北，松岭路以东，规划 131 路以西， XXX海水浴场与 XXX村之 间的王家村地块上。 2、项目经济技术指标 该地块总占地 50 亩，分为两部分，南侧部分 37 亩，北侧部分 13 亩。 用地单位：青岛兆基置业有限公司 容积率： 南侧地块≤ 0.7 北侧地块≤ 1 用地面积： 50 亩 用地性质：居住用地 使用年限： 50 年 建筑层数≤ 层 建筑高度≤ 米 绿地率≥ % 3、项目开发现状 项目地块处于毛地状态，未做七通一平；地上覆盖植被，属耕地或果林用地，无须拆迁，平整难度不大；地块两部分分隔处有现状道 路，没有硬化；地块内东侧有水池一处，可覆盖或利用。 2 青岛 XXX片区王家村房地产项目 第二章 青岛市房地产宏观背景分析 第一节 宏观经济概况 1、青岛概况 青岛地处山东半岛东南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积 10654 平方公里， 其中市区 1102 平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西 5 市面积为 9552 平方公里。 青岛为海滨丘陵城市，地势东高西低，南北两 侧隆起，中间低陷，整个青岛市区就是崂山支脉向北部的延伸。 青岛是我国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，以港口为主的国际综合交通枢纽；国际海洋科 研及海洋产业开发中心；区域性金融、贸易、信息中心；国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基地；旅游、度假、避暑、文化娱乐中心。 1981 年 4 月，青岛被列为全国 15 个经济中心城市之一； 1984 年 4 月，被列为全国 14 个对外开放的沿海港口城市之一； 1986 年 10 月 15 日， 被国务院批准为国家计划单列市，赋予相当省一级经济管理权限； 1994 年 2 月，被列为全国 15 个副省级城市之一。青岛城市发展目标是构 建有特色的现代化国际大城市。 2、青岛市宏观经济发展状况 2002 年青岛实现国内生产总值 1518.2 亿元，增长 14.6%；其中, 第一产业增加值 145.9 亿元，增长 4.2%，第二产业增加值 765.0 亿元， 增长 16.9%，第三产业增加值 607.3 亿元，增长 14.7%。综合经济实力在全国城市中居第 11 位。在 15 个副省级城市中居第 5 位，较上年前 移 1位。 【经济和社会发展主要指标预期】 国内生产总值 , 到 2005 年达到 2000 亿元 , 年均增长 12％以上。外贸出口年均增长 13.5 ％,2005 年力争达到 100 亿美元以上。高新技术 产品产值占工业总产值的比重 ,2005 年达到 40－50％。城镇人口占总人口的比重 ,2005 年达到 50％。地方财政收入 , 年均增长 12.5 ％。城市 3 青岛 XXX片区王家村房地产项目 居民人均可支配收入和农村住户人均可支配收入年均增长均为 7％。城区居民人均住房使用面积达到 17 ㎡。城镇登记失业率控制在 4％左右。 到 2005 年 , 高等教育毛入学率达到 25％以上。人口自然增长率控制在 4‰以下 ,2005 年总人口达到 735 万。 ◆青岛国民经济发展水平和综合经济实力都排在全国前列，城市居民收入较高、消费能力较强，加上旅游、度假经济的拉动，社会消 费十分活跃。其中，住宅消费随着政府引导、奥运等展会刺激，整体走势继续趋高，房屋销售和土地交易价格指数上涨明显，预计这种趋 势将继续保持若干年。 ◆经济发展是城市发展的基础。没有强大的经济动力作保障，城市发展就会是一句空话。近几年来，作为沿海开放城市的青岛，经济 一直保持了两位数的增长（年均递增 14.3 ％），从而为城市建设与房地产开发提供了巨大的动力。 第二节 青岛城市规划及建设 【城市总体布局结构】 城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成 两点一环 的发展态势。主城区和辅城规 划为城市相对集中发展的区域， 环胶州湾的六个发展组团规划为城市适度分散发展的区域， 形成 相对集中与适度分散 相结合的城市组织结 构关系。 主城以市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区中心城区（城阳、流亭） 、崂山区中心城区（高科技工业园区）和环崂山的沙子口、 王哥庄、惜福镇、夏庄为主组成。规划建设用地面积 192.5 平方公里，实际居住人口 230 万人，人均建设用地 83.7 ㎡。规划主体功能为全 市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；资金流、物资流、信息流集散中心；集约化现代工